estado-urbanizacion-2009-dicLas cooperativas de vivienda tienen como objeto el proporcionar a sus socios el acceso a una vivienda, así como a sus anexos (garaje, trastero), por lo que puede actuar para ello en la totalidad del proceso “promotor”; esto es, puede adquirir suelo, parcelarlo, urbanizarlo, construir la edificación y, claro está, adjudicar las viviendas resultantes a las cooperativistas. No hay duda de que en todo este proceso, que puede alargarse mucho más de lo previsto dependiendo del estado de desarrollo del suelo, es probable que surjan dificultades que retrasen la finalización de las viviendas o incluso que las mismas ni siquiera llegue a ser construidas. Si bien es cierto que la compra en régimen de cooperativa puede suponer un importante ahorro para el adquirente, este no debe olvidar que previamente a la inscripción, y sobre todo, antes de comenzar a realizar aportaciones dinerarias, deben tomarse una serie de cautelas y comprobar una serie de aspectos básicos de carácter legal.

  • Titularidad de los terrenos. En una gran parte de los casos, las cooperativas no se forman por la voluntad común de los socios, sino más bien al contrario, son las conocidas como Gestoras de Cooperativas las que constituyen o preconstituyen las sociedades cooperativas para posteriormente captar socios que se inscriban en las mismas. Por esta misma razón, en no pocas ocasiones la gestora no es propietaria del suelo, sino que simplemente mantiene sobre el mismo, por ejemplo, una opción de compra que solo ejecutará una vez haya captado suficientes cooperativistas y disponga de las aportaciones dinerarias bastantes para llevar a cabo la compraventa del suelo. Si bien este hecho no tiene por qué suponer a priori problema alguno, sí debe ser conocido por el socio que podrá (y deberá)  solicitar a la gestora información registral actualizada de los terrenos a adquirir, así como de los acuerdos o compromisos adquiridos con los propietarios. Así, podría ocurrir que la parcela en cuestión estuviese afectada por embargos o incluso por ejecuciones hipotecarias, lo que a buen seguro supondría una piedra en el camino que al adquirente debe conocer y evaluar.
  • Desarrollo del suelo. Se constituye este en uno de los factores primordiales a tener en cuenta a la hora de llevar a cabo la inscripción en una cooperativa. Así, debe tenerse muy en cuenta que los procesos de desarrollo de suelo son sustancialmente complejos y dependen no solo de planes de ordenación o urbanización, parcelaciones, licencias y autorizaciones administrativas, sino también de la financiación por parte de la banca ya no solo del propietario de una determinada parcela, sino en muchos casos del propietario mayoritario del sector, puesto que la urbanización de terrenos ha de llevarse a cabo de forma común y coordinada por todos los propietarios, dándose el caso de que el si el propietario mayoritario no dispusiese de financiación, de facto impediría al resto de propietarios la urbanización de sus parcelas. Por todo lo anterior, si bien un suelo sin urbanizar supondrá un mayor ahorro, consecuentemente supondrá una mayor incertidumbre en cuanto a los plazos, pudiendo estimar que, salvo excepciones, si la cooperativa adquiere suelo sin urbanizar no será probable la entrega de las viviendas terminadas en un plazo menor a 5 o 6 años. Por el contrario, si lo que se adquiere es suelo urbanizado, esto es, un solar ya preparado para edificar (aquel que cuenta con acceso rodado, aceras, saneamiento, iluminación de la vía, redes de suministros, etc) las viviendas podrían llegar a entregarse en un plazo de poco más de 2 años, teniendo en cuenta en cualquier caso que los plazos vienen también marcados por terceros (celeridad de la administración para conceder licencias, disponibilidad de financiación, etc). Teniendo en cuenta todo lo anterior, resulta indispensable que el eventual adquirente disponga de información urbanística actualizada, de forma que conforme a la misma pueda hacer una estimación de plazos. Igualmente siempre será conveniente que el contrato de inscripción en la cooperativa contenga una serie de plazos estimados, tales como el plazo para compra de suelo, para la finalización de urbanización, inicio de obras de construcción, y entrega de viviendas.
  • Entrega de avales por cantidades entregadas a cuenta. A pesar del auge inmobiliario en el que nos hemos visto inmersos durante no pocos años, ciertas leyes de protección al consumidor en materia de vivienda han pasado totalmente desapercibidas, a pesar de llevar en vigor más de cuarenta años. Nos referimos especialmente a la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas conforme a cual los promotores, y también los gestores de cooperativas, están obligados a avalar cuantas cantidades abonen los compradores de forma previa a la finalización y entrega de las viviendas. Partiendo de que, como antes decíamos, la adquisición de vivienda en régimen de cooperativa siempre conllevará un riesgo implícito, exigir la entrega de estos avales al promotor se configura como un elemento esencial (quizás el único) que puede otorgar al adquirente la seguridad de que en caso de que por cualquier motivo la construcción no pueda ser finalizada podrá recuperar las cantidades adelantadas. En este aspecto, en el contrato de inscripción debe contener una cláusula en la cual se declare por la gestora la existencia de dichos avales, qué entidad los otorga y qué número de cuenta especial se establece para los ingresos de las cantidades anticipadas (otra de las exigencias de la citada Ley es la existencia de una cuenta especial controlada por la entidad financiera de forma que los fondos que entren o salgan de la misma siempre estarán vinculados a esa promoción en concreto). Igualmente puede solicitarse se adjunte al contrato el acuerdo que la gestora mantenga con la entidad financiera y, sobre todo, ha de exigirse que posteriormente a la entrega de cualquier cantidad, se emita el correspondiente aval a favor del adquirente.

Si bien hay más aspectos a tener en cuenta en la adquisición de vivienda en régimen de cooperativa, que iremos explicando en artículos venideros, los tres expuestos constituyen pilares básicos que nunca se deben perder de vista por el adquirente que quiera proteger su inversión. Por último  y dado que se trata, por lo general, de la mayor inversión en la vida de una persona recomendamos en todo caso acudir a un despacho especializado en el que, por un coste insignificante comparado con la inversión a realizar, el adquirente podrá evitar caer en errores cuya subsanación a posteriori puede resultar muy compleja y costosa.