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incumplimiento contrato

            El incumplimiento contractual (incumplimientocontrato.com), dentro del DERECHO DE LA CONSTRUCCIÓN comprende un extenso ámbito de responsabilidades dentro del marco del contrato de obra y del contrato de servicios profesionales, con independencia de las responsabilidades por defectos constructivos reguladas y amparadas por la Ley de Ordenación de la Edificación, como ya hemos analizado en otros epígrafes de la web “defectosconstrucción.com”.

            En este apartado, “incumplimiento contractual”, pretendemos informar al adquirente/consumidor de una vivienda de las obligaciones y responsabilidades derivadas del contrato de compraventa de vivienda “sobre planos” o en construcción y de las posibilidades de resolución del contrato por incumplimiento del promotor/vendedor. Obviamente, durante los últimos diez años la construcción de viviendas se ha multiplicado por diez y, todas ellas han sido vendidas por las promotoras antes o durante su construcción mediante este tipo de contrato privado de compraventa, de ahí su importancia en la evolución y expansión del tráfico mercantil inmobiliario, motor de la economía de este país durante estos años.

            En estos contratos de compraventa “sobre planos”, el PROMOTOR se compromete a construir la vivienda de conformidad con una Memoria de Calidades y con sometimiento expreso al Proyecto Básico o de Ejecución firmado por arquitecto superior, documento base para la obtención de la Licencia de Obras municipal. Por el contrario, el COMPRADOR anticipa parte del precio, con la obligación de pagar el resto a la firma de las escrituras públicas de compraventa, una vez finalizadas las obras, con obtención de Licencia de Primera Ocupación y entrega de la vivienda en perfecto estado y lista para contratar todos los servicios.

            Suele ser bastante habitual en estos contratos tipo que si el COMPRADOR incumple sus obligaciones de pago, el PROMOTOR se reserva la posibilidad de resolver unilateralmente el contrato, penalizando al comprador con la perdida de las cantidades entregadas en concepto de precio anticipado. Ahora bien que sucede en el caso contrario, si el incumplidor es el promotor, tiene el mismo derecho el COMPRADOR de resolver el contrato con equiparable penalización, es decir, la devolución del doble de las cantidades entregadas, más intereses legales. Huelga decir que en la mayoría de estos contratos tipo, elaborados por el equipo jurídico de la inmobiliaria, existe una clara posición de favor hacía el promotor, con una total falta de reciprocidad en derechos y obligaciones para las partes y más en el supuesto de incumplimiento contractual.

            En la actualidad, por la propia dinámica del sector inmobiliario y del proceso constructivo, los incumplimientos contractuales de los promotores/vendedores son bastantes frecuentes, tanto en el plazo de entrega comprometido, como por la multitud de defectos constructivos que atañen a la habitabilidad o seguridad del edificio, sin olvidar, la falta de calidad de la construcción, además de la rebaja consciente de las calidades ofertadas en vinculantes documentos publicitarios de promoción o, incluso, adjuntada a los propios contratos de compraventa. En cualquier caso y al parecer, el COMPRADOR siempre debe cumplir con su obligación de pagar el alto precio de la vivienda, cumpliendo con los pagos parciales anticipados y, finalmente, debiendo hipotecarse durante 30 años para pagar el resto del precio. Pues NO, una característica fundamental de cualquier contrato es la mutua reciprocidad en el cumplimiento de las obligaciones pactadas. El incumplimiento de una parte libera a la otra de su obligación, pudiendo ésta rescindir el contrato, con devolución de las prestaciones e indemnización de daños y perjuicios (art. 1124 C.C.). Asimismo, “Quedan sujetos a indemnización de daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y las que de cualquier modo contravinieren al tenor de aquellas” (art. 1.101 C.C).

            Detallamos anteriormente determinados incumplimientos contractuales que dependiendo de su gravedad pudieran tener por si solos la entidad y condición de resolución del contrato, como por ejemplo la falta de entrega en el plazo concertado y así “…La más reciente jurisprudencia es reveladora de un cambio de tendencia al no exigir para que pueda obtenerse la resolución de un contrato por incumplimiento una «voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento», sino que, conforme con la última doctrina jurisprudencial, el retraso imputable a la entidad vendedora, teniendo en cuenta el plazo pactado, el tiempo de demora y las circunstancias concurrentes, no sólo ha de ser imputado a la misma, sino que ha de ser considerado como grave, y en su consecuencia, con categoría suficiente para ser constitutivo de causa de resolución, ya que el vendedor no es árbitro de cumplir un contrato cuando le convenga o interese o pueda, supuesto el cumplimiento del comprador de sus obligaciones o su disposición seria y verdadera a cumplirlas, incumpliendo los plazos contractuales” (Sentencia Audiencia Provincial de Alicante)

            Con independencia de la legislación general y de la doctrina jurisprudencial, el consumidor de vivienda debe conocer que existen Leyes especiales que le protegen ante cláusulas abusivas y condiciones de superioridad en la contratación, como son la Ley de Defensa de Consumidores y Usuarios, así como el Real Decreto de protección del consumidor en la información a suministrar en la compraventa de viviendas o, aún más importante, la Ley de percepción de cantidades anticipadas en la construcción de viviendas. Estas leyes constituyen una batería legal de tal entidad que garantizan la entrega de la vivienda comprada en construcción en las condiciones pactadas en el contrato compraventa (habitabilidad, calidad, plazo de entrega…) o, en caso contrario, el comprador puede resolver el contrato con devolución de las cantidades entregadas, intereses legales e indemnización por daños y perjuicios. En cuanto a la obligación del promotor de devolver las cantidades entregadas en concepto de precio, más sus intereses legales, la Ley obliga al perceptor a prestar aval o garantía suficiente y, en el supuesto de no devolución, impone incluso sanción penal.

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