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A pesar de que la Ley de Ordenación de la Edificación (L.O.E.) entró en vigor hace más de 14 años siguen siendo muchas las dudas de los compradores de vivienda nueva respecto a los plazos durante los que los diversos agentes constructivos deben responder por los defectos constructivos que pudiesen aparecer en la edificación. Así, no es extraño atender consultas de compradores o incluso administradores de fincas que creen, por ejemplo, que el plazo de garantía decenal se aplica a cualquier tipo de defecto en la edificación o que dichos plazos de garantía comienzan a contarse desde la fecha de compra de la vivienda. Claro está, el partir de estas bases erróneas lleva en ocasiones de descuidar los tiempos de las reclamaciones y consecuentemente a perjudicar gravemente la eventual reclamación judicial.

Por lo anterior, debe tenerse muy en cuenta lo siguiente:

Plazo de garantía decenal: conforme al art. 17.1.a) de la L.O.E. los agentes responsables de la edificación responderán durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio. Como vemos, este plazo está circunscrito a defectos estructurales y siempre que estos comprometan la estabilidad de la edificación, quedando fuera del mismo los defectos tales como grietas en fachadas, filtraciones en cubiertas o garajes, fallos en instalaciones, etc. Debe recordarse igualmente que los daños estructurales son los únicos cubiertos por un seguro de daños que obligatoriamente ha de suscribir el promotor, lo cual cobra gran importancia en un contexto económico en el que muchísimos promotores o constructores han desaparecido por la tristemente famosa crisis del ladrillo.

- Plazo de garantía trienal: conforme al art. 17.1.b) de la L.O.E. los agentes responsables de la edificación responderán durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad. Este plazo de garantía será el aplicable a la mayoría de los daños que puedan darse en una edificación: filtraciones, humedades, fallos en aislamiento térmico o acústico, mal funcionamiento de las instalaciones etc.

- Plazo de garantía anual: Finalmente, dispone la L.O.E., también en su artículo 17.1.b) que el constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año. Encuadraríamos aquí aquellos daños que podríamos considerar menores o puntuales tales como pequeñas fisuras, humedades muy localizadas, fallos en pintura etc. Si bien este artículo hace referencia únicamente a la responsabilidad del constructor, no hay que olvidarse que también el promotor será responsable de estos daños en virtud de la responsabilidad solidaria con el resto de los intervinientes en la edificación que se le impone legalmente.

Una vez claro lo anterior, no debe olvidarse que dicho plazos no comenzarán a contarse desde la venta de la vivienda, sino desde la firma del acta de recepción sin reservas. En este sentido, un problema muy habitual es que dicho documento, que refleja la fecha de entrega de la edificación al promotor por parte del constructor una vez las obras han concluido, no se encuentra a disposición de los compradores, lo cual evidentemente complica el cómputo de los plazos.

Sin perjuicio de las disposiciones de la L.O.E. no debe olvidarse que el promotor, en virtud de su responsabilidad contractual, responderá de las deficiencias en la edificación durante el plazo de quince años, estos sí, contados desde la fecha de compra de la vivienda. No obstante, debe evitarse en la medida de lo posible agotar los plazos anteriormente expuestos y confiar en la acción de responsabilidad contractual que pueda ejercitarse contra el promotor, pues, además del hecho evidente de que el paso del tiempo complicará el demostrar que determinada deficiencia se deba a fallos iniciales en la construcción, es altamente probable que el promotor sea insolvente, se encuentre inmerso en un concurso de acreedores o, en el peor de los casos, haya desaparecido.

En todo caso, y dado que los plazos son un elemento esencial a la hora de defender con garantías las reclamaciones de los compradores de vivienda, ante los primeros síntomas de un defecto constructivo y considerando que en ocasiones la reparación de los mismos puede resultar muy cuantiosa, conviene contar desde el inicio con asesoramiento legal especializado de cara a evitar que una mala gestión inicial pueda impedir la posterior reclamación en vía judicial por el transcurso de los plazos de garantía.