RESPONSABILIDAD DE LOS BANCOS RESPECTO A LAS CANTIDADES ANTICIPADAS AL PROMOTOR EN LAS COMPRAS DE VIVIENDAS SOBRE PLANO.

 

Las Sentencias del Tribunal Supremo de 13 de enero de 2015 y especialmente de 21 de diciembre de 2015 han supuesto un nuevo varapalo para las entidades bancarias, todavía no recuperadas del impacto de las cláusulas suelo, participaciones preferentes, etc. Y es que, las dos sentencias aludidas, sitúan en el mismo nivel de responsabilidad a las promotoras inmobiliarias y a los bancos en aquellos supuestos en que, por diversos motivos, una promoción de viviendas no llegó a ser finalizada, pero, sin embargo los diversos compradores ya habían anticipado cantidades destinadas a la adquisición de dichas viviendas. En otras palabras, las entidades financieras donde el comprador ingresó, a favor del promotor, cantidades a cuenta para la compra de su vivienda, deben responder en los supuestos de compra sobre plano fallida. Las dos sentencias referidas tienen su principal base de apoyo de la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, texto de protección al comprador promulgado a raíz de diversos escándalos inmobiliarios que dejaron a miles de familias sin dinero y sin vivienda. Así, a grandes rasgos, esta ley obliga al promotor, en las ventas sobre plano, a asegurar o avalar todas aquellas cantidades que los compradores anticipen, así como a depositar las mismas en una cuenta especial cuyos fondos solo estén destinados a la construcción de las viviendas. Igualmente, se impone a las entidades bancarias que, para la apertura de esas cuentas especiales, se exija al promotor la constitución de avales. De este modo, en caso de quiebra del promotor o cuando por otros motivos las viviendas no pudieren ser entregadas, los compradores recuperarían las cantidades abonadas más su correspondiente interés.

Así las cosas, la Ley 57/68, tras pasar muchos años desapercibida y en muchas ocasiones ignorada e incumplida por promotores y bancos, ha recuperado su protagonismo tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, que, como a nadie se le escapa, ha dejado miles de promociones de viviendas inacabadas por toda la geografía española. Promociones que, por otro lado, fueron en parte financiadas por anticipos de compradores que nunca recibieron su vivienda ni el rembolso de su dinero.

Ahora bien, como decíamos, no todos los promotores cumplían con las disposiciones de la ley. Así, muchos de ellos nunca llegaban a formalizar los avales con las entidades bancarias o, en caso de hacerlo, se limitaban a pactar con el banco un contrato marco por el total de las cantidades, pero sin emitir las pólizas individuales. En otros casos no se diferenciaban cuentas especiales y específicas para cada promoción o, en general, se vulneraban diversos aspectos de un texto legal que es imperativo para el promotor y cuyas garantías son irrenunciables para el comprador. Todos estos incumplimientos no limitaban la responsabilidad del promotor frente al comprador, pero sí la de la entidad financiera, a la que en muchos casos solo se le hacía responder cuando, efectivamente, existían los avales formalmente constituidos a favor del comprador.

Obviamente, en un contexto en que la mayor parte de las promotoras son insolventes, resulta crucial poder exigir responsabilidades a las entidades financieras, que, desde luego, también resultan vinculadas por las disposiciones de la Ley 57/68. Sí es cierto que en estos años nos hemos encontrado con unos pocos pronunciamientos de Audiencias Provinciales que sí consideraban responsable solidario al banco aun cuando, por ejemplo, no se hubiesen emitido pólizas de aval individuales (sirva como ejemplo la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 17 de octubre de 2014), ganada por este despacho, en la que se condena al Banco Popular, junto con la promotora a la devolución de cantidades al comprador a pesar de no existir avales individuales) pero por lo general y salvo excepciones suponía un importante riesgo accionar contra la entidad bancaria cuando no se dispusiese de los avales, pues si esta no era condenada se le impondrían las costas del procedimiento al comprador.

Todo lo anterior ha cambiado con las sentencias referidas al inicio de este artículo, que responsabilizan de forma directa a las entidades bancarias de la devolución de las cantidades entregadas a cuenta para la compra de vivienda cuando no se hubiese exigido al promotor la apertura de una cuenta especial y la consiguiente emisión de avales a favor del comprador. Así, se sienta como doctrina jurisprudencial lo siguiente:

“En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad”.

Lo anterior sin duda supone una excelente noticia para todos aquellos adquirentes de vivienda que vieron como su promoción nunca se concluía – o ni siquiera comenzaba- y además resultaba imposible recuperar las cantidades anticipadas a promotoras que, en muchos casos, ya habían desaparecido.

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