JUICIO ORDINARIO Nº 1.783/2007 – En Madrid, a seis de marzo de 2009.

Demandante: C.P. DE CALLE GAUDÍ Nº 6 DE BOADILLA DEL MONTE
Procurador: Dª Dolores Hernández Vergara
Demandada: “PROMOCIONES HABITAT, S.A”
Procurador: D. Argimiro Vázquez Guillén

En Madrid, a seis de marzo de dos mil nueve

Vistos por la Ilma. Dª MARÍA ASUNCIÓN REMÍREZ SAINZ DE MURIETA, Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 69 de esta ciudad, los representantes autos de Juicio Ordinario nº 1.783/07 seguidos a instancia de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CASA Nº 6 DE LA CALLE GAUDÍ DE BUADILLA DEL MONTE, representada por la Procuradora Dª Dolores Hernández Vergara y asistida por el Letrado D. Fernando Sánchez de la Llave, contra “PROMOCIONES HABITAT, S.A”, representada por el Procurador D. Argimiro Vázquez Guillén y asistida por el Letrado D. Antonio Areses García del Valle, sobre responsabilidad por vicios ruinógenos en la construcción, pronunció.

EN NOMBRE DEL REY

La procedente sentencia, con base en los siguientes

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- Por la referida parte actora se presentó en fecha 26/10/07 la demanda origen de los presentes autos, contra HABITAT GLOBAL GESTIÓN INMOBILIARIA, S.A (antes FERROVIAL INMOBILIARIA, S.A) en base a los hechos, que en lo menester se dan por reproducidos, y fundamentados de derecho que estimó de aplicación, y terminó suplicando se tuviera por interpuesta demanda de juicio ordinario,  y tras los trámites oportuna se condenara a la demandada por los defectos constructivos que padece la edificación de la actora, al pago a la misma de 450.847,24 euros en concepto de coste estimado de obras de subsanación y pago de la obra de urgente reparación de la piscina, más intereses legales desde la interposición dela demanda y condena en costas.

SEGUNDO.- La demanda fue turnada por Decanato a este Juzgado en fecha 22/11/2007,siendo admitida a trámite mediante auto de 23 de enero de 2008, en que se acordó dar traslado de la demanda y documentos de la misma a la parte demandada y emplazarla para que en el plazo de veinte días compareciera en forma legal en las Actuaciones y contestara la demanda, lo que verificó en tiempo y torma, adjuntado copia de escritura de fusión de “PROMOCIONES HABITAT, S.A con, entre otras, la inicialmente demandada HABITAT GLOBAL GESTIÓN INMOBILIARIA, S.A unipersonal”, solicitando con carácter previo llamada a Juicio de Terceros, de lo que con suspensión del plazo de dictar sentencia se dio traslado ala actora, que se opuso, dictándose auto de 5 de mayo de 2008 resolviendo no haber lugar a terceros y contestando finalmente la demanda a la demandada en el sentido de oponerse a la misma conforme a las alegaciones contenidas en su escrito de contestación, solicitando sentencia absolutoria con condena en costas a la parte actora, siendo convocadas las litigantes a la audiencia previa legalmente prevista para el día 22/10/08, a la que asistieron ambas litigantes legalmente representadas, y en el curso de la cual las litigantes se ratificaron en sus respectivas posiciones, y tras la resolución de las excepciones formuladas y posicionamiento de las litigantes sobre la documental de la contraria, propusieron la prueba que tuvieron por conveniente, resolviéndose por ssª en el mismo acto sobre la admisión de las mismas, y siendo convocadas las partes a Juicio.

TERCERO.- El desarrollo de la vista tuvo lugar en la fecha señalada, y en el curso de la misma se llevaron la práctica a las pruebas admitidas y que pudieron practicarse en dicho acto, con el resultado que consta en el acta que antecede, y tras formular las partes oralmente sus respectivas conclusiones, quedaron los Autos conclusos para dictar sentencia, sin más trámite, habiéndose registrado la Vista en soporte apto para la grabación  y reproducción del sonido y de la imagen, conforme a lo dispuesto en el art. 187 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 7 de enero de 2000, y habiéndose observado el resto de las prescripciones legales en la tramitación del presente procedimiento.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- Ejercita la parte actora acción de reclamación de responsabilidad por vicios ruinógenos en la construcción, al amparo de lo dispuesto en el art. 1.591 del Código Civil, vicios concretados en el hecho cuarto de la demanda y recogidos en el informe de la arquitecto Dª Mª … …… ….. ……., aportando como documento nº 54 de la demanda, y vicios respecto de los que se pretende condena a la promotora demandados al pago del coste en que se valorado la subsanación de todos ellos, en cuantía de 450.847, 24 euros.

Frente a dicha acción, la demanda se opuso alegando en primer lugar la excepción de falta de litisconsorcio pasivo necesario, al no haber sido demandados ni la constructora, FERROVIAL AGROMAN, S.A., ni los arquitectos co-autores del proyecto, D. FERNANDO ……. .. … …. y  D. JAVIER …. ….., ni al aparejador D. SANTIAGO ……. ….., excepción que fue ya desestimada en la audiencia previa, en resolución que aquí se tiene por reproducida.

En cuanto al fondo, alegó que en su condición de promotora, carece de acción directa sobre la ejecución de la construcción que motiva la reclamación deducida en la demanda, y que como en toda promoción de vivienda nueva, una vez entregadas las misma se producen diversas reclamaciones de pequeños defectos por parte de los propietarios, que fueron siempre atendidas, añadiendo que de todas las supuestas deficiencias que se denuncian, ninguna tiene que ver con las funciones desplegadas por la demandada en el proceso constructivo, pues en el propio informe pericial aportado con la demanda se indica  que nos encontramos ante una ejecución deficiente y ante el empleo de materiales defectuosos, es decir, funciones que competen a los técnicos y constructora contratados por la demandada, en su condición de promotora, pasando a analizar seguidamente cada una de las deficiencias alegadas en la demanda.

SEGUNDO.- Centrados así los términos del debate, analizando la acción ejercida por vicios ruinógenos en sentido amplio, con base en lo dispuesto en el art. 1.531 del Código Civil, cuya aplicación teórica ni siquiera se discute y resulta evidente ( al finalizar la obra antes de la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación, la demandada cuestiona la entidad de las deficiencias denunciadas en la demanda, cuya responsabilidad en todo caso atribuye a los otros intervinientes en el proceso de edificación.

Sentado lo anterior, será cuestión a dilucidar del examen de la prueba practicada el hecho de sí los defectos denunciados por la actora existen y gozan de entidad suficiente para la aplicación de lo establecido en el art. 1.591 del Código Civil, y si resulta responsable la promotora en orden a resarcir a la actora por tales  deficiencias constructivas.

TERCERO.- Centrada la cuestión del modo expresado, del examen y conjunta valoración de la prueba practicada, especialmente las periciales ofrecidas por las litigantes, desde luego debe admitirse que, cuando menos, han resultado probados las patologías que se denuncian en la demanda, y que se vienen a recoger de un modo más concreto en los informes periciales aportados como documentos 54 y 57 de la demanda, y ratificados en Juicio por la perito Dª Mª .. …. …. …..

Por otro lado, atendida la progresiva ampliación del concepto de ruina en el ámbito del contrato de ejecución de obra, que ampara todos aquellos defectos que exceden de meras o simples imperfecciones (por todas, STS de 4/4/87 y de 17/5/88), resulta predicable tal calificación respecto de las patologías a que se refiere dicha pericial, aunque alguno de ellos individualmente considerados no resulten de especial trascendencia, pues lo cierto es que se ha constatado su existencia y, valorados en su conjunto, pueden ser  calificados de defectos ruinógenos al suponer una merma en la funcionalidad de la finca, y que desde luego no pueden ser atribuidos a una falta de mantenimiento, por más  que el mismo haya podido ser escaso en algunos elementos, lo que tampoco resulta evidenciado de un modo pleno, pues sí bien en la pericial de D. Yago …. ……. se incorpora una fotografía de una arqueta que aparentemente no ha sido objeto de la limpieza precisa, no es menos cierto que dicho perito admitió que de unos 10 arquetas, solo levantaron una, la de la fotografía , desconociéndose por tanto el estado de mantenimiento del resto, a fin, de poderse apreciar una generalizada falta de mantenimiento, o una deficiencia puntual de limpieza, y debiéndose tener en cuenta en este caso, además que de los propios partes de actuación aportados como documentos 1 a 10 de la contestación a la demanda, se desprende que desde su primer momento existieron deficiencias, algunas de entidad, no siempre subsanadas.

CUARTO.- En este orden de cosas, por lo que se refiere a las humedades, de los documentos 31 y 32 de la demanda, ni impugnados, en relación con los documentos 1 a 9de la contestación a la demanda, queda evidenciado que existieron por esta patología, particularmente en garaje, numerosas actuaciones, que no han llegado a solucionar el problema (de hecho, en la plaza 33 se alude a “humedad muy grande. Por otro lado, consta asimismo acreditado un problema evidentes con las baldosas, y si bien el legal representante de la demandada admitió al ser interrogado en el Juicio que se informó a la demandante que el problema que aparecía en las baldosas era debido a las temperaturas, ellos ha quedado absolutamente excluido, no solo por el resultado de pruebas especificas realizadas, (documento 15 de la contestación a la demanda), sino porque ambos peritos al menos en este punto coinciden , es decir , que se ha descartado que derive de las heladizas la patología que se aprecia en las baldosas, llegándose a apreciar numerosas coqueras en las piezas  así como eflorescencias, lo que se evidencia en las fotografías incorporadas en el informe  pericial aportado como documento 54 de la demanda, páginas 19 a 23. Asimismo, la citada pericial da cuenta de la existencia de patologías estructurales, tales como grietas y fisuras, alguna de las cuales puede calificarse como deficiencia de acabado, y otras claramente estructurales, como las que se aprecian en las fotografías incorporada en el citado informe pericial, páginas 5 a 7, apreciándose asimismo deficiencias en cerramientos y en acabados en zonas comunes de portales  y en zonas privativas, así como en zonas de urbanización perfectamente descritas y fotografiadas en el informe pericial aportado como documento 54 de la demanda, y que, en cuanto a la existencia de tales deficiencias, ni siquiera aparece cuestionado por el informe pericial de D. Yago …… ……., destacando en ambas periciales la patología  del muro de contención de tierras de jardín bajo el cloque1,y grietas claramente visibles en muros de cerramiento, así como notorias deficiencias en el garaje, como fisuras en el solado, además de las humedades ya indicadas, a lo que ha de añadirse deficiencias en instalaciones de evacuación de agua, fundamentalmente por su falta de pendiente.

Mención aparte merece la deficiencia apreciada en las instalación de la piscina de la finca , y que se valora en el informe pericial aportado como documento 57 de la demanda, consistente en una avería localizada dos metros de la playa de la piscina, es decir, bajo la zona que a su alrededor está solada, y consistente en la rotura de una pieza desde la que se produce una continua fuga de agua, y que racionalmente se produjo por un asentamiento del terreno derivado, en primer lugar, de una falta de compactación del mismo, y por otro lado, por el hecho de haber tenido que afrontar la promotora otra deficiencia constructiva, localizada en el muro de la pista de padel, que según admitió al ser interrogado el legal representante dela demanda hubo de ser demolido y reconstruido, porque lo empujaba la zona de vestuarios.

QUINTO.- Sentado todo lo anterior, procede acoger la acción ejercitada de la demanda frente a la promotora, no solo por venir regulada en el art. 1.591 del Código Civil, sino por la vinculación que la unió con los compradores de la diversas viviendas e la urbanización que en el la actualidad se integran en la Comunidad de Propietarios demandante, hasta el punto de que fue la promotora, conforme se desprende de la propia documental que aportó con su contestación a la demanda, la que asumió la obligación derivada de la “post venta”, subsanando diversas deficiencias delas que los distintos propietarios lo daban cuenta, pues no en vano el promotor está obligado a entregar el inmueble en condiciones idóneas para servir a su finalidad, siendo el garante principal ante los adquirientes, sin perjuicio de una eventual acción de regreso frente al resto de los intervinientes en el proceso de edificación, caso de que pudieran individualizarse responsabilidades, lo que por otro lado en el presente caso no se ha producido (en similar sentido, STS de 13/5/2002, expresamente citada en la demanda, entre otras).

SEXTO.- Finalmente, en cuanto a la concreta cantidad correspondiente para la reparación de cada una de las patologías que como vicios ruinógenos se acogen, ciertamente se aprecia más solvente, ajustada y rigurosa la valoración ofrecida por la perito Dª Mª ….. ……, no solo porque el otro perito vino admitir en su informe la existencia delas deficiencias denunciadas, que sin embargo no valora en su inmensa mayoría, y por la sorprendente conclusión de que la patología  de la piscina se despacha con un jardinero en media jornada, lo que desde luego resulta rotundamente desmentido a la luz de las fotografía aportadas al respecto, sino porque también reconoció expresamente que en su valoración le falta incluir un 19% de beneficio industrial, más un 4% en concepto de licencia de obra, que se precisa, conceptos que se incluyen en la otra valoración, que en absoluta se aprecia excesiva, dado el número y entidad de las patologías evidenciadas, y por todo lo cual, en definitiva, procede la estimación de la demanda, por la cantidad reclamada en la misma en concepto de principal como precisa para afrontar la subsanación y reparación de la deficiencia, cantidad que debe ser incrementada en el interés legal desde la fecha de su presentación 26/10/2007, por virtud de lo establecido como norma general en los artículos 1.100 y 1.108del Código Civil.

SÉPTIMO.- En virtud de lo dispuesto en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y dad la estimación de la demanda, las cotas del presente procedimiento han de ser impuestas a la parte demandada.

Vistos los preceptos legales citados, y los demás de general y pertinente aplicación.

FALLO

ESTIMO la demanda formulada por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CASA Nº 6 DE LA CALLE GAUDÍ DE BUADILLA DEL MONTE, representada por la Procuradora Dª Dolores Hernández Vergara, contra “PROMOCIONES HABITAT, S.A”, representada por el Procurador D. Argimiro Vázquez Guillén y en consecuencia, previo rechazo de la excepción de falta de litisconsorcio pasivo necesario opuesta por la parte demanda.

1.- CONDENO a PROMOCIONES HABITAT, S.A  a pagar a la expresada demandante la cantidad de 450.847,24 euros (CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y SIETE EUROS CON VEINTICUATRO CÉNTIMOS), más el interés legal de dicha suma desde el 26/10/2007.
2.- CONDENO ASIMISMO a la expresada demandada al pago de las cotas derivadas del presente procedimiento.

Contra esta Sentencia cabe interponer Recurso de Apelación para ante la Ilma. Audiencia Provincial de Madrid, que deberá prepararse por escrito presentado en este Juzgado, en el plazo de cinco días siguientes a su notificación.

Así, por esta mis Sentencia, de la que se expedirá testimonio literal para su unión a los autos de su razón, lo pronunció, mando y firmo.

PUBLICACIÓN: La sentencia que antecede ha sido dictada, leída y publicada por la Ilma. Magistrada-Juez que la suscribe, en acto de  Audiencia Pública celebrado en el mismo día de su fecha Doy fe.