Sentencias Resolución Compraventa y Devolución de Precio

Audiencia Provincial de Madrid

Sección Décima

Sentencia 332/2014 de 17 de Octubre.

(Condena a banco a devolver cantidades anticipadas al promotor)

ILMOS/AS SRES/SRAS MAGISTRADOS/AS

D. JOSÉ MANUEL ARIAS RODRÍGUEZ

D. ANGEL VICENTE ILLESCAS RUS

Dª MARÍA ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO

La Sección Décima de la Ilustrísima Audiencia Provincial de esta capital constituida por los Sres. Que al margen se expresan han visto en trámite de apelación los presentes autos civiles del Procedimiento Ordinario 1605/2013 seguidos antes el Juzgado de Primera Instancia nº 90 de Madrid a instancia de Dª…y D… apelante demandante representador por el Procurador D JUAN ANTONIO VELO SANTAMARÍA contra BANCO POPULAR ESPAÑOL SA apelado demandado representado por la Procuradora Dª MARÍA JOSÉ BUENO MARTÍNEZ. Todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada por el mencionado juzgado de fecha 27/05/2014.

Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

Magistrado Ponente: D. JOSÉ MANUEL ARIAS RODRÍGUEZ.

1. ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- Por Juzgado de Primera Instancia nº 90 de Madrid se dictó sentencia de fecha 27/05/2014 cuyo fallo es del tenor siguiente: “Que desestimando como desestimo la demanda interpuesta por Dª… y D… representados por el procurador D. JUAN ANTONIO VELO SANTAMARÍA contra la entidad BANCO POPULAR ESPAÑOL S.A. representada por la procuradora SRA. BUENO RAMIREZ debo absolver y absuelvo a la citada entidad demandada de las peticiones efectuadas en su contra con imposición a la parte actora de las costas procesales causadas.

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante que fue admitido y en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por providencia de esta sección de fecha 6 de octubre de 2014 se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 14 de octubre de 2014.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observados en ambas instancias las prescripciones legales.

1. FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- Por la representación procesal de D…. y Dª…. Se promovió juicio ordinario frente a Banco Popular Español instando su condena al pago de 16.050 € más intereses legales desde el incumplimiento de la obligación por parte del promotor a fecha 10/04/2012. Opuesta la parte interpelada a la demanda se dictó sentencia en primera instancia desestimándola, resolución recurrida el apelación por la parte demandante en procura de una sentencia que revoque la recurrida y la sustituya por otra que acceda en su integridad a la demanda. Se fundamente dicha pretensión en la base impugnativa expuesta en el escrito de interposición del recurso redactado conforme a lo expuesto en el art. 458 de la LEC y asentado en varios motivos de disentimiento, el último articulado con carácter subsidiario o defectivo relativo al pronunciamiento sobre las costas procesales causadas en primera instancia, para el supuesto que no se revocase la sentencia recurrida.

Sentado lo anterior se aduce en la alegación primera que la sentencia recurrida se apoyó fundamentalmente para desestimar la demanda en la inexistencia de avales individuales a favor de los adquirentes, aseverándose que los avales nunca se entregaron a los compradores, pero a la luz de las propias comunicaciones de la entidad demandada puede extraerse que los avales individuales sí fueron emitidos, por más que nunca llegasen a manos de los demandantes. La argumentación antedicha, abstracción hecha de su mayor o menos enjundia a los efectos del enjuciamiento, forzosamente ha de perecer por la inconsistencia con la que se construye, en la medida que no existe el menor refrendo probatorio en las actuaciones que han sido emitidos los avales individuales a los adquirentes ya que nada es colegible de la actuación de la entidad bancaria demandada y la correspondencia epistolar mantenida entre la partes por más que sea asaz sorprendente el comportamiento de la parte apelada al manifestar a su ponen rituario en comunicación datada el 18/08/11 que “procedería al estudio de la petición cursada a través de burofax de 26/06/11 siempre que nos acreditasen la rescisión del contrato de compraventa ya indicado” y una vez que se le envía la resolución contractual decidida por PROMO CONSUR SL el 10/04/2012 contestar que “una vez comprobados nuestros archivos informáticos y salvo error no nos consta que se haya otorgado ningún aval en el que ustedes hayan sido beneficiarios” lo que evidencia bien una falta de indagación exhaustiva en la primera contestación bien un comportamiento poco leal, ítem más cuando no se comprende la falta de sintonía entre ambas repuestas. Sin embargo, tal actuación de la entidad interpelada, absolutamente rechazable, en manera alguna permite deducir que se emitieron los avales individuales a los adquirentes ya que ello está desprovisto de toda cobertura probatoria sin otra salvedad del documento 11 de los que se acompañó a la demanda. Pues bien, en esa póliza de garantía de 9/10/2008 se reconoce que “el Banco de Andalucía tiene prestada entre los distintos compradores de las viviendas objeto de la construcción arriba citada (en lo sucesivo afianzados) y a favor de…Las fianza y avales que dicha sociedad solicitó y el Banco acordó concederle. Sin embargo, eso en manera alguna avala la tesis de que se hubiese emitido alguno en favor de los demandantes, lo cual, queda dicho, no aparece corroborado por probanza alguna de signo directo o indirecto.

La alegación segunda acusa vulneración de la jurisprudencia recaída sobre la necesidad de disponer de avales individuales y la responsabilidad de la entidad financiera respecto a los incumplimiento de la Ley 57/68. Se afirma en el desarrollo integrador del reparo que son muchas las sentencias que, haciendo estudio pormenorizado de la Ley 57/1968 y destacando especialmente su finalidad de protección al consumidor llegan a la conclusión de que en ningún caso podrán imponerse al comprador condiciones o pactos alcanzado entre promotor y aseguradora, dado el carácter imperativo de la Ley 57/68 del mismo modo que no se podrían hacer recaer las consecuencias de los incumplimientos del promotor o entidad financiera en el comprador cuando este ha cumplido con su parte del contrato, esto es, ha abonado el precio adelantado por la vivienda y no ha intervenido en la concertación del aval. Tras la cita de varias sentencias de Audiencias Provinciales, incluida una de esta Sección, las que parcialmente se extractan, se arguye que supeditar la garantía que se otorgue al comprador a la existencia de avales individuales supone una vulneración del carácter imperativo de la Ley 57/68 al imponerse condiciones y requisitos que la ley no exige y por tanto la cláusula que establece tal requisito tendrá que tenerse por no puesta. Se adiciona que la cláusula tercera de la póliza de garantía establece que “con independencia de la formalización de esta póliza la entidad avalada solicitará por carta la presentación de cada aval que podrá concederse dentro del límite alcanzado” con lo que se está supeditando la concesión de los vales a la solicitud por parte de la promotora y a una posterior aprobación por parte de la entidad avalista, pues literalmente dice “podrá concederse” dejando por tanto en las manos de la entidad financiera la concesión de la garantía y vulnerando por tanto lo dispuesto en la Ley 57/68.

Para dar contestación a la objeción es de poner de relieve que la exégesis que de efectúa en la relación discutida de la póliza de garantía es correcta en términos de que la entidad demandada no asumió en virtud de la póliza antedicha la obligación de asegurar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta de la adquisición de las viviendas sino la obligación de prestar los avales que le sean requerido, el motivo ha de tener acogida favorable en esta instancia por la propia argumentación que le sirve de acomodo, al preterirse la obligación que impone a la entidad bancaria la condición segunda del artículo primero de la Ley 57/68 de “exigir la garantía a que se refiere la condición primera”. En efecto, la póliza de 25/7/2005 establece exclusivamente para la entidad bancaria la obligación de conceder una línea para la prestación de avales solidarios con la entidad PAT&INGEBORG SL por el límite máximo para el conjunto de avales que se expidan de 4.000.000 € para ante los compradores individuales de los pisos y viviendas de la promoción LA RIVERA DE MANILVA, garantizando las cantidades entregadas pos los compradores a cuenta de dichas viviendas de acuerdo con la Ley 57/68 de 27 de julio en relación con la Ley 37/1999 de 5 de noviembre. Además, por mucho que se exprese en la póliza que “los avales se constituyen en garantía de la devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio de compra de conformidad a lo dispuesto en la Ley 57/68” en la estipulación tercera se revela de forma palmaria la relatividad de la garantía al requerir que la entidad avalada solicitase por carta la prestación de cada aval que podrá concederse dentro del límite autorizado, debiendo el cliente dirigir una carta que se menciona en dicha estipulación, con lo que la garantía de devolución de las cantidades quiebra irremediablemente por la actuación de la entidad bancaria quien exige que la persona jurídica promotora de las viviendas solicite por carta la prestación de cada aval, reservándose la facultad de concederlo. Pero es que la lectura de la póliza de 09/10/2008 todavía produce mayor extrañeza al reconocer en su texto que el “BANCO DE ANDALUCÍA SA tiene prestada antes los distintos compradores de las viviendas objeto de la construcción…las fianzas y avales que dicha sociedad solicitó y el banco acordó concederles por una parte y que no obstante expirar los efectos de la garantía prestada en los términos concertados en el pacto 1º el Banco podría comunicar por carta a PROMOCONSUR su decisión de ser relevado de la citada garantía en una fecha determinada, con lo que la garantía disciplinada en la condición primera del artículo primero del tan citado texto legal se subordinó en el supuesto enjuiciado a la solicitud del aval de la entidad promotora y a que la entidad bancaria acordase concederlo y mal consuenan esas facultades que se reservó la entidad bancaria con la obligación legalmente impuesta de que se garanticen la devolución de las cantidades entregadas a cuenta a sabiendas de que con esa actuación a toda luz rechazable se enturbiaba y desvirtuaba totalmente el sistema de protección de derechos que instaura la Ley 57/68 cuyo artículo 7 es categórico al afirmar que “los derechos que otorga la presente norma a los cesionarios tendrán carácter de irrenunciable. Téngase en cuenta que el adquirente de la vivienda no tiene porqué conocer los términos del aseguramiento concertado entre promotor y la entidad bancaria y tampoco está vinculado por los mismos puesto que está protegido por la garantía que otorga la ley 57/68. Además, del propio contrato que se acompañó a la demanda como documento nº 1 se desprende claramente que el promotor suscribió una garantía hipotecaria con Banco de Andalucía habiendo quedado adverado asimismo que el 26/10/2007 se efectuó transferencia a la cuenta xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx que es la mencionada en las condiciones particulares del contrato antedicho, como también ha quedado acreditada la existencia de cuenta corriente destinada exclusivamente a percibir las cantidades anticipadas conforme al artículo primero del apartado segundo de la Ley 57/68.

El mismo destino estimatorio ha de alcanzar la alegación tercera, encaminada a combatir la conclusión extraída por la juzgadora a quo de que no se ha probado que la cantidad entregada a cuenta del precio se hubiese ingresado en la cuenta especial constituida al efecto, al no coincidir la numeración de esta con la cuenta en la que se realizó en ingreso ya que ello, con ser cierto, carece de toda relevancia al ser ajeno a las obligaciones de la parte adquirente quien, como es sabido, cumple con satisfacer las cantidades convenidas, extravasando el ámbito de operatividad de los adquirentes controlar el destino asignado a las cantidades que ingresan para atender sus obligaciones con lo que, dicho está, es absolutamente inane la disociación entre la póliza de garantía suscrita por la promotora y los pagos anticipados realizados por los adquirentes al ser la póliza de garantía un documento en que ninguna intervención han tenido los actores y los pagos realizados por ellos a través de la entidad se materializaron en la transferencia de 26/10/2007, anterior al contrato que se adjuntó como documento nº 1 de la demanda.

Corolario de lo que se ha dejado expuesto es que el recurso ha de prosperar, lo que cristaliza en la estimación de la demanda en su integridad al haberse llenado todos los presupuestos a que se subordina el éxito de la acción ejercitada.

1. FALLAMOS

Que, con estimación del recurso de apelación interpuesto por el procurador D. Juan Antonio Velo Santamaría en representación de D….y Dª…, frente a la sentencia dictada el día 27 de mayo de 2014 por el Juzgado de Primera Instancia nº 90 de Madrid en los autos a los que este rollo se contrae, debemos revocar y revocamos la resolución indicada y en consecuencia con estimación de la demanda formulada por los actores contra el Banco Popular Español condenamos a la misma a que satisfaga a los mandantes la cantidad de 16.050 € más los intereses legales solicitados, imponiéndose a la demandada las costas causadas en primera instancia.

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID
Sección 21ª

Sentencia

MAGISTRADOS Ilmo Sres:
D. GUILLERMO RIPOLL OLAZABAL
Dª ROSA MARIA CARRASCO LOPEZ
Dª CRISTINA DOMENECH GARRET

En Madrid, a dieciocho de diciembre de mil doce. La Sección Vigésimo primera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio ordinario número 348/2011, procedentes del -Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Léganes, seguidos entre partes, de una, como Apelante-Demandada: Ofileganés PP 10 S.L, y de otra, como Apelado-Demandante: Inversiones Urbanísticas Henares S.L, y como Apelado-Demandado: Caja Castilla La Mancha.

VISTO, siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª CRISTINA DOMENECH GARRET.

ANTECEDENTES DE HECHO

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Leganés, en fecha de 14 de marzo de 2011, se dictó sentencia, cuya partes dispositiva es del tenor literal siguiente: “FALLO: Que estimando la demanda interpuesta por Inversiones Urbanísticas Henares S.L contra Ofileganés PP10 S.L y Caja Castilla la Mancha debo declarar y declaro resuelto el contrato de compraventa celebrado entre la demandante y Ofileganés PP10 S.L el día 19-10-2007 y consiguiente concepto:
1. A Ofileganés PP10 S.L a devolver a la demandante la cantidad de 19.226,99 €, con los intereses legales, previstos en la Ley 57/1968 de 27 de julio sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta y en la disposición adicional 1ª de la LOE desde 1-11-09, hasta la fecha de su efectiva devolución.
2. A ambas demandadas a abonar a la actora los intereses legales de la cantidad devuelta de 24.509,44 €, previstos en la Ley 57/1968 de 27 de julio sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta y en la disposición adicional 1ª de la LOE desde 1-11-09, fecha del cumplimiento hasta el 14-01-10 fecha de devolución, que se determinen en ejecución de sentencia.
Se impone el pago de las costas a la codemandada Ofileganés PP10 S.L, excepto las causadas en relación a la codemandada CCM, respecto de la cuales no se hace expresa condena.

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, admitido en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada, quién se opuso en tiempo y forma. Elevándose los autos junto con oficio ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de 16 de diciembre de 2012, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 18 de diciembre de 2012.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

FUNDAMENTOS DE DERECHO.

SE ACEPTAN los Fundamentos de Derecho de la Sentencia impugnada.

PRIMERO.- Se alza la demandada Ofileganés PP!0 S.L, frente a la sentencia dictada en primera instancia por la que, apreciando el incumplimiento por la vendedora demandada de la obligación de entrega del despacho profesional, trastero y garaje objeto del contrato de compraventa celebrado en fecha 19 de octubre de 2007, estima la demanda interpuesta por la compradora, Inversiones Urbanísticas Henares S.L, declara resuelto el mencionado contrato; condena a dicha demanda a restituir a la actora la cantidad de 19.226,99 €, más los intereses legales previstos en la Ley 57/1968 y en la Disposición Adicional 1ª de la LOE desde la fecha del incumplimiento, que tuvo lugar el día 1 de noviembre de 2009, hasta su efectiva devolución; y condena a Ofileganés PP10 S.L, así como a la codemandada Caja Castilla la Mancha S.A, a abonar a la actora los intereses legales previstos en la Ley 57/1968 y en la Disposición Adicional 1ª de la LOE, de la cantidad devuelta de 24.504,99 €, desde la misma fecha del incumplimiento, hasta el 14 de enero de 2010 en que tuvo lugar dicha devolución.

Alega el mercantil apelante en su recurso en primer lugar error en la valoración de la prueba e infracción legal por implicación de la doctrinas jurisprudencial relativa a los requisitos necesarios para que proceda la resolución, contractual por retraso en la entrega del inmueble vendido, así como la relativa al principio de conservación del negocio. En resumen entiende que la interpretación de la cláusulas contractuales permite concluir que se fija con fecha límite para la terminación de la edificación el día 31 de octubre de 2009 y para el supuesto de que llegada la fecha la obra no estuviera concluida completamente, la concesión ala compradora del derecho unilateral a la resolución contractual, con potestad alternativa a la concesión de un prórroga, que en su caso podría ser prorrogada posteriormente hasta la terminación del inmueble, con derecho a pedir intereses sobre las cantidades pagadas a cuenta del precio. En cambio, según expone, para el supuesto del mero retraso no se pacta igual derecho a la resolución automática. Entiende por ello que las partes estuvieron de acuerdo en fijar como elemento esencial del contrato la fecha terminación de la construcción, pero no a la fecha de entrega del inmueble. Finalmente entiende que la posible redacción confusa del contrato debiera haber dado lugar a la aplicación del principio de conservación del negocio. Por otro lado, aduce que la facultad resolutoria prevista en el artículo 1124 CC requiere que se patentice de forma indubitada un incumplimiento del deudor que frustre de forma definitiva y radical la finalidad por la que el acreedor celebró el contrato, circunstancias que la actora apelada no ha acreditado, sin que, según afirma, tampoco quepa hablarse de una voluntad deliberadamente rebelde u obstativa de la ahora apelante al cumplimiento de sus obligaciones, en cuanto finaliza la obra varios meses antes de la fecha fijada en el contrato como límite y solicitada la Licencia de Primera Ocupación en noviembre de 2009, la misma no fue concedida hasta agosto de 2012, imposibilitando así la entrega. Con carácter subsidiario en el motivo segundo alega indebida aplicación de la Ley 57/1968 y en la Disposición Adicional 1ª de la LOE pretendiendo con base a ello la revocación de los pronunciamientos que condenan a la apelante al pago os intereses en ellas previsto, por entender en suma que dichas normas sólo resultan aplicables para el supuesto de que el objeto de la venta fuera una vivienda, circunstancia que no concurre en el caso.

SEGUNDO.- La más reciente doctrina jurisprudencial (STS nº 537/2012, del Pleno de la Sala de lo Civil de 10 de Septiembre de 2012, y STS de 28 de junio de 2012, así como STS de 14 de junio de 2011, Rc nº 36/2008 y 21 de marzo de 20120, Rc nº 931/2009, citadas en las anteriores) interpretativa de la norma general reguladora de la resolución contractual, artículo 1124 CC, declara que el incumplimiento que constituye su presupuesto ha de ser grave o sustancial, lo que no exige una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento pero sí que su conductora origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte (STS de 9 de julio de 2007, RC nº 2863/2000, 18 de noviembre de 1983, 31 de mayo de 1985, 13 de noviembre de 1985, 18 de marzo de 1991, 18 de octubre de 1983, 25 de enero de 1996, 7 de mayo de 2003, 11 de diciembre de 2003, 18 de octubre de 2004, 3 de marzo de 2005, 20 de septiembre de 2006, 31 de octubre de 2006 y 22 de diciembre de 2006), cosa que ocurre, en los términos de los Principios de Unidroit (art. 7.3.1[2.b], cuando se <<priva sustancialmente>> al contratante, en este caso, al comprador, <<de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato>>, encontrándose sin duda, entre las lógicas expectativas del comprador el recibir la cosa en el tiempo, lugar y forma que se hubiera estipulado, en el estado que se hallaba al estipularse el contrato (artículo 168 CC) y en condiciones para ser usada conforme a su naturaleza, pues, no en vano, la de entrega constituye la obligación esencial y más característica de la compraventa para el vendedor (artículo 1461 CC, en relación con el artículo 1445 CC).

Con respecto al plazo de entrega, constituye igualmente jurisprudencia de esta Sala que el mero retraso (en el pago o en la entrega de la cosa) no siempre produce frustración del fin práctico perseguido por el contrato, porque el retraso no puede equipararse en todos los casos a incumplimiento. Como declara la STS de 12 de abril de 2011, RC nº 2100/2007, la situación de retraso en el cumplimiento puede dar lugar a la constitución en mora, cuando se dan los presupuestos que entre otros señala el artículo 1100 CC, con las consecuencias que indican preceptos como los artículos 1101 CC, 1096 CC y 1182 CC del Código Civil, pero no necesariamente a la resolución. Su carácter de remedio excepcional, frente al principio de conservación del negocio, se ha traducido en la jurisprudencia haya venido exigiendo, además de que quien promueve la resolución, haya cumplido las obligaciones que le correspondieran, que se aprecie en el acreedor que insta la resolución un <<interés jurídicamente atendible>>. Mediante esta expresión se expresa la posibilidad de apreciar el carácter abusivo o contrario de buena fe, o incluso doloso, que puede tener el ejercicio de la facultad resolutoria de contrato cuando se basa en un incumplimiento aparente que no responde a la realidad de las cosas, cosa que ocurre cuando el incumplimiento alegado no afecta al interés del acreedor en términos sustanciales, o encubre el simple deseo de aprovechas la oportunidad de concretar un nuevo negocio que determinaría para obtener mayores beneficio . (…).

Para que el retraso del comprador o del vendedor en el cumplimiento de sus recíprocas obligaciones pueda considerarse como supuesto incumplimiento resolutorio se requiere que sea de tal entidad, grave y esencial, como para que con él se frustre el fin del contrato o la finalidad económica del mismo, esto es, capaz de producir insatisfacción de las expectativas de la parte perjudicada por el mismo (SSTS de 25 de junio de 2009, RC nº 2694/2004 y de 12 de abril de 2011, RC nº 2100/2007), lo que hace necesario examinar el valor del plazo en este tipo de contratos y si su inobservancia debe llevar indefectiblemente al incumplimiento definitivo del contrato (STS de 17 de diciembre de 2008, RC nº 2241/2003).

Pues bien , aunque a la luz de dicha doctrina haya de entenderse que en principio el simple retraso no es causa suficiente para la resolución del contrato, es indudable que en el presente caso el plazo de entrega del despacho profesional y sus anejos, tenía carácter esencial, por resultar del propio contrato.

En primer lugar y en cuanto aquí interesa, se constata que la cláusula 4.1 del contrato suscrito por los aquí litigantes estable que en caso de que la construcción del inmueble objeto del contrato no se termine completamente antes del 31 de octubre de 2009, “la Compradora “podrá optar entre (i) resolver el presente contrato, viniendo la Vendedora obligada a la devolución de las cantidades percibidas a cuenta hasta ese momento …”. Asimismo en dicha cláusula se contempla, también como opción del comprador, la concesión de una prórroga del plazo de entrega de tres meses (hasta el 1 de febrero de 2010, según expresa), y se prevé que sí transcurrido el mencionado plazo de tres meses el inmueble no hubiera sido entregado, la compradora podrá de nuevo optar entre resolver el contrato, viviendo la vendedora obligada a devolver a la compradora las cantidades entregadas a cuenta, así como los intereses, o continuar cobrando el interés legal de dinero hasta la fecha de terminación de la construcción del inmueble. De otro lado, en la cláusula 14.3 se estipula también que el otorgamiento de la escritura de compraventa y la consiguiente entrega tendrá lugar no más tarde del 31 de octubre de 2009, disponiéndose también que en caso de retraso en la entrega según lo estipulado en la cláusula 4.1, el otorgamiento de la escritura se pospondrá hasta la fecha en que tenga lugar la terminación del inmueble.

Por lo tanto, del tenor literal de ambas cláusulas (artículo 1281 CC), de su interpretación sistemática (artículo 1285 CC) y contra proferentem (artículo 1288 CC) aplicable éste al caso en cuanto la vendedora fue la redactora del contrato- siendo por lo demás que no contradice el principio de conservación del negocio previsto en el artículo 1284 CC, se desprende indudablemente que la fecha límite pactada para la terminación de los inmuebles y su entrega era el día 31 de octubre de 2009. Asimismo y en la medida que en la mencionada cláusula 4.1 faculta a la parte compradora a resolver el contrato en el caso de incumplimiento de la obligación de entrega de la cosa vendida por la parte vendedora, es indudable que el plazo de entrega se configura como sustancial.

Cierto es que, como se alega en el recurso, la edificación obtuvo certificado final de obra el 17 de julio de 2009 y que en fecha 17 de septiembre de 2009 fue otorgada escritura de rectificación de la declaración de obra nueva, protocolización del final de obra y ratificación de la escritura de declaración de división horizontal de fecha de 11 de septiembre de 2009. Sin embargo no lo es menos que en la fecha pactada la vendedora aquí apelante no se encontraba en disposición de cumplir su obligación de entrega, pues así se desprende del hecho de hasta el 22 de diciembre de 2009 remitió requerimiento resolutorio, que le fue entregado el día 2 de noviembre de 2009, habiendo solicitado la vendedora del Ayuntamiento la licencia de primera ocupación de la edificación en que radica el despacho, plaza de garaje y archivo o trastero objeto del contrato privado suscrito por litigantes en fecha de 6 de noviembre de 2009, y por tanto en fecha posterior a la fecha límite pactada para la entrega y al mencionado requerimiento.

Con relación a la relevancia de la falta de obtención de licencia de primera ocupación a los efectos resolutorios, el Pleno de la Sala de lo Civil declara en la citada STS de 10 de septiembre de 2012 fija los siguientes criterios:

“(I) La falta de cumplimiento del deber de obtención de la licencia de primera ocupación por parte del promotor-vendedor no tiene, en principio, carácter esencial, salvo si se ha pactado como tal en el contrato o lleva consigo un incumplimiento esencial de la obligación de entrega del inmueble, según las condiciones pactadas en el contrato.

(II) Debe valorarse como esencial la falta de obtención de licencia de primera ocupación en aquellos casos en que las circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a ser posible en un plazo razonable por ser presumible contravención de la legislación y/o planificación urbanística, ya que en ese caso se estaría haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva incorporación del inmueble al patrimonio del adquiriente.

(III) De conformidad con las reglas sobre distribución de la carga de la prueba y el principio de facilidad probatoria, corresponde a la parte contra la que se formula la alegación de incumplimiento, es decir, a la parte vendedora (obligada, en calidad de agente de la edificación, a obtener la licencia de primera ocupación), probar el carácter meramente accesorio y no esencial de la falta de dicha licencia, demostrando que el retraso en su obtención no responde a motivos relacionados con la imposibilidad de dar al inmueble el uso adecuado.”

De este modo de conformidad de la doctrina expuesta, y atendido el expediente administrativo remitido por el Ayuntamiento de Leganés, cabría concluir por un lado que las partes no pactaron que la obligación de obtención de licencia de primera ocupación tuviera carácter esencial en cuando a nada consta en el contrato al respecto. Ahora bien, no se puede olvidar que la propia vendedora no comunicó a la compradora que los inmuebles se hallaban en disposición de ser entregados hasta el 22 de diciembre de 2009 pese a haber recibido ya antes de esa fecha requerimiento resolutorio; y por otra parte que según consta en el referido expediente, en fecha 17 de noviembre de 2009 la ahora apelante fue requerida por el Ayuntamiento para la subsanación de deficiencias apreciadas, y presentó en fecha 10 de enero de 2010 la documentación requerida. Por tanto de los actos de la propia vendedora se desprende que hasta fechas inmediatamente anteriores a la presentación de la documentación exigida, la vendedora no se hallaba en disposición de entregar en debidas condiciones de uso los inmuebles a la compradora, pues no contestó el requerimiento de la compradora en fechas inmediatas y tan sólo comunicó su voluntad de cumplir la obligación de entrega después de ser requerida por el Consistorio para corregir las deficiencias. Por otras parte, la vendedora aquí apelante no ha acreditado que la falta de obtención de la licencia de primera ocupación hasta el 3 de agosto de 2010 en que fue finalmente otorgada, se debiera a una simple demora atribuible a la Administración y no a la ausencia de los presupuestos requeridos para su concesión, desprendiéndose por el contrario de lo expuesto que, al menos hasta el 10 de enero de 2010, el retraso le fue imputable, deduciéndole también todo ello y ante la ausencia de cualquier otra justificación, que al menos hasta el 22 de diciembre de 2009 el inmueble carecía de los presupuestos necesarios para dar a los inmuebles vendidos el uso adecuado, máxime si se tiene en cuenta que todavía a fecha 1 de febrero de 2011 la licencia de apertura de garaje del edificio en que radican los inmuebles objeto del contrato se hallaban en periodo de tramitación.

En resumen, el carácter esencial atribuido por las partes contratantes al plazo de entrega, lleva a concluir que el incumplimiento de la promotora de su obligación justifica por sí solo la resolución acordada, siendo que además en la fecha pactada al efecto la vendedora no se hallaba en debidas condiciones de habitabilidad.

Por lo demás y al hilo de los argumentos del recurso, interesa recordar que como declara la jurisprudencia plasmada en la repetida STS de 10 de septiembre de 2012, por citar la más reciente, así como en otras anteriores como las STS de 14 de noviembre de 1998, de 5 de junio de 1989 [RJ 1989/4298], 24 de febrero de 1990 [RJ 1990/713] y 7 junio 1991 [RL 1991/4430], para la que la resolución sea procedente basta que al incumplidor pueda atribuírsele una conducta voluntaria -no señalada por justa causa que la origine- obstativa al cumplimiento del contrato en los términos en que se pactó, y que el vendedor sólo puede liberarse de las consecuencias del incumplimiento si prueba la concurrencia de causa a él no imputable, sin que sea necesario bucear en el interior de sus profundidades anímicas para ver por qué no cumple y sancionarlos si en ese viaje se observa que quería cumplir aunque no cumpliese, siendo que en el presente caso, según resulta de lo ya dicho y repetido, no constando que ello se debiere a causa que no le fue imputable, la vendedora ahora apelante no entregó ni se hallaba en disposición de entregar los inmuebles en la fecha pactada como término esencial del contrato, dando así lugar este incumplimiento este incumplimiento a la frustración de las legítimas expectativas de la otra parte contratante.

Finalmente y por lo que respecta a la procedencia de los intereses a cuyo pago también ha sido condenada la ahora apelante, basta recordar de que de conformidad con lo establecido en el artículo 1124 CC la resolución conlleva en cualquier caso le resarcimiento de daños y el abono de intereses. Por tanto la cuantía de la indemnización a que el precepto se refiere comprende el pago de los intereses del dinero entregado como parte del precio durante el tiempo en que la suma entregada estuvo de hecho retenida fuera de la disposición de quien la entregó, sufriendo las consecuencias de la devolución del total (en este sentido STS de 13 de octubre de 1987). Por otras parte la cláusula 4.1 del contrato privado suscrito por las partes aquí litigantes prevé que en garantía de devolución de las cantidades entregadas a cuenta la compradora tendrá a su disposición los vales bancarios emitidos a su favor en un plazo de 30 días naturales posteriores a su pago. Y en dichos avales, se dice que Caja de Ahorros de Castilla la Mancha, avala solidariamente “en los términos de la Ley 57/68 de 27 de julio, a Ofileganés PP10 S.L”, en cumplimiento del contrato de 19 de octubre de 2007 relativo a despacho profesional y plaza de garaje. Por tanto a tenor de lo pactado, y a los efectos propios de toda resolución, resulta indudable la procedencia del pago de los intereses en los términos acordados en la sentencia apelada.

TERCERO.- Cuanto procede lleva a la desestimación del recurso de apelación por lo que conforme a lo dispuesto en los artículos 398 y 394 CC debemos imponer las costas de ésta alzada a la apelante.

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

FALLO

Que DESESTIMAMOS el recurso de apelación formulado por la representación procesal de Ofileganés PP10 S.L, contra la Sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia número 4 de Leganés en fecha 14 de marzo de 2011, en autos de Juicio Ordinario seguidos con el imposición de las costas de ésta alzada a la apelante.

Contra la presente resolución cabe el Recurso de Casación por interés casacional y/o extraordinario por infracción procesal, en los términos previstos en el art 469 de la LEC, en relación con la Disposición Final Decimosexta dela misma, a interponer en el plazo de veinte días ante este Tribunal y del que conocerá la Sala Primera del Tribunal Supremo.

Notifíquese la presente Sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

En Illescas, a 11 de abril de 2011.

Vistos por Dª: Ana Isabel Flores García, juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de esta ciudad, los presentes autos de juicio ORDINARIO seguidos antes este Juzgado bajo el nº 177 del año 2010 a instancia de VICENTE … … contra EXACAVACIONES … …. , JOSÉ LUIS … … y MANUEL … ….

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- En fecha 24 de octubre de 2008 se presentó demanda de juicio ordinario por el procurador Sra. CONDE GOMEZ en representación de VICENTE….. contra EXACAVACIONES … … … , sobre resolución de contrato, reclamación de cantidad, solicitando así mismo condena en costas.

SEGUNDO.- Habiéndose dado traslado de la misma a la demanda, y no contestando se le declara en rebeldía procesal por providencia de 29-11-10, debidamente notificada. Se cita a las partes a celebración de audiencia previa el 18 de enero de 2011, con el resultado que consta en el acta extendida a tal efecto. Citadas las partes a celebración de juicio del 8 de abril de 2011, no comparecen los demandados, solicitando por la actora se les declare confesos con los hechos de la demanda, quedando las actuaciones vistas para Sentencia.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- Por el actor se aporta contrato de compraventa firmado el 30 de noviembre de 2006, en el que se determina en la estipulación cuarta la garantía de las entregas a cuenta, y en la cláusula quinta la entrega de llaves y otorgamiento de escritura publica antes del 30 de diciembre de 2007, con una prorroga de tres meses. Se aporta también los recibos de las cantidades entregadas, así como documentos acreditados de los requerimientos previos efectuados a los demandados y a Caja Castilla la Mancha con el fin de averiguar la efectiva existencia de avales. Así mismo de lo aportado se colige que las condiciones pactadas no han sido cumplidas por la demandada pues no solo no ha cumplido con el plazo de construcción sino que tampoco se han realizado los avales legales de las cantidades entregadas. Por su parte los demandados, dado que se encontraban en rebeldía procesal, no contestando, y no asiste a la audiencia previa ni a la vista, se mantiene en una situación de rebeldía sin que alegue entrega del inmueble, cumplimiento del contrato u otro elemento obstativo de cumplimiento del contrato de compraventa. Por ello y dado que la versión del actor se justifica en la documental, ha de ser condenado a la resolución del contrato y al pago de lo solicitado. Deriva de las cantidades entregadas, e intereses.

TERCERO.- Por último y en materia de costas dad la estimación dela demanda y en aplicación de lo dispuesto en el Art.394 LEC las costas se imponen al demandado.

En virtud de lo expuesto

FALLO

ESTIMAR INTEGRAMENTE LA DEMANDA interpuesta por VICENTE … … contra EXCAVACIONES … …. , JOSE LUIS… … y MANUEL … …, se declara la resolución del contrato de compraventa de 30 de noviembre de 2006 suscrito entre las partes, se condena a la demandada EXCAVACIONES …. …. y solidariamente a JOSE LUIS … …. y MANUEL … … a abonar la cantidad de 16,050 euros en concepto de cantidades entregadas más interés legal desde la entrega de las cantidades hasta su efectiva devolución. Se condena a los demandados al pago de las costas del presente procedimiento.

Notifíquese esta sentencia a las partes, haciéndoles saber que contra la misma cabe interponer recurso de apelación antes este mismo Juzgado que se interpondrá, en su caso, en el plazo de cinco días a contar desde su notificación, previa la consignación legalmente establecida.

Por esta mi Sentencia, la pronuncio, mando y firmo.

SENTENCIA

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO 19 MADRID

Procedimiento ordinario número 1794/2009

SENTENCIA

En Madrid a treinta y uno de marzo de dos mil once.

Vistos por doña María Isabel Ferrer-Sama Pérez, Magistrada del Juzgado de Primera Instancia nº 19 de Madrid los presentes autos de juicio ordinario 1794/2009 promovidos por la procuradora doña Carmen Hurtado de Mendoza Lodares en nombre y representación de doña Leonor … … …. y don Kevin … ….asistidos por el letrado Fernando Sánchez de la Llave contra URBAPRO ARQUITECTURA URBANISMO Y GESTIÓN INMOBILIARIA S.L, representada por la procuradora doña Rosa-María del Pardo Moreno y asistido por el letrado don Fernando Martín Contera sobre resolución de contrato de compraventa y reclamación de cantidad.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- El día 8 de septiembre de 2009, la procuradora doña Carmen Hurtado Mendoza en la indicada representación presentó demanda de juicio ordinario en la cual tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación, solicita se dicte sentencia por la que se realicen los siguientes pronunciamientos:

1- Se declara la resolución del contrato privado de compraventa de fecha 5 de mayo de 2005 suscrito entre Urbapro y sus representados.

2.-Se condene a Urbapro al pago de 48.501,5 euros en concepto de devolución de las cantidades anticipadas del precio de la compraventa más los intereses legales devengados desde la entrega de las cantidades hasta su efectiva devolución.

3.- Se condene a URBAPRO por daños y perjuicios al pago de 1.100euros mensuales desde marzo de 2008 hasta la resolución judicial del contrato en concepto de rentas de alquiler sufragadas por sus representados.

4,- Se condene a URBAPRO en concepto de daños  perjuicios al pago de 3.557,49 euros por mejoras  de las calidades básicas controladas y pagadas en la vivienda objeto de resolución.

5,- Se condene ala demandada al pago de las costas del procedimiento.

SEGUNDO.- Admitida a trámite la demanda, por auto de 23 de septiembre de 2009 e emplazó a la demandada y dentro del plazo legal, el día 4 de diciembre de 2009, la procuradora doña Rosa María del Pardo Moreno en la indicada representación presentó escrito de contestación ala demanda, alegando los hechos y fundamentos de derechos que estimó pertinentes y solicitó se dicte la Sentencia desestimando la demanda y condenando a la parte actora al pago de las costas causadas.

TERCERO.-Convocadas las partes para la celebración de audiencia previa, la misma tuvo lugar el día 1 de julio de 2010 con la asistencia de ambas partes y no siendo posible alcanzar una solución amistosa, se ratificaron en sus respectivos escritos de alegaciones proponiendo las pruebas que estimaron oportunas.

CUARTO.- El día 13 de enero de 2011 se celebró el juicio practicándose las pruebas propuestas y admitidas y después de formular ambas partes conclusiones quedaron los autos pendientes de sentencia.

QUINTO.- En la tramitación del presente procedimiento se han observado todas las prescripciones legales, excepto el plazo para dictar sentencia.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- Los demandantes, doña Leonor … … … y don Kevin … …, dirigen la demanda contra URBAPRO ARQUITECTURA URBANISMO Y GESTIÓN INMOBILIARIA S.L (en adelante URBAPRO) solicitando se declare la resolución del contrato de compraventa de 6 de mayo de 2005 referente ala vivienda unifamiliar sita en la parcela 30704 de la Fase Tres de la Promoción “Residencial ***************”. Refiere la parte actora que según el contrato la vivienda debería haberse entregado antes del 30 de noviembre de 2007 y que la demandada amplió unilateralmente el plazo hasta el último trimestre de 2008 y pese a dicha ampliación se incumplió en el plazo de entrega pues la Licencia de Primera Ocupación concedida el 27 de febrero de 2009 fue suspendida al carecer de suministro de agua y alcantarillado. Por ello resolvió el contrato mediante burofax de 28 de mayo de 2009 solicitando la devolución de las cantidades anticipadas y los daños y perjuicios. En el presente procedimiento solicita la devolución de las cantidades anticipadas: 48.501,5€; intereses hasta la representación de la demanda 8.973,16 euros y daños y perjuicios en el que se incluyen gastos de alquiler a razón de 1.100 euros mensuales desde marzo de 2008 hasta que declare la resolución judicial del contrato y que hasta la presentación de la demanda asciende a 20.900 euros y mejoras abonadas por importe de 3.557,49 euros.

La parte demanda se opuso ala demanda alegando que la cláusula sexta del contrato contiene un simple previsión de plazos, no una obligación. Por otra parte indica que la constructora seleccionadas para la construcción,  SEOP paralizó las obras por problemas económicos pese a ser una constructora de primer orden y que debido a la crisis económica que ha afectado al sector inmobiliario, SEOP fue declaradas en concurso según publicación en el BOE de 22 de abril de 2009. También reconoce que se comunicó a los compradores la ampliación del plazo.

Por otra parte indica que la Licencia se concede el 27 de febrero y se suspende la eficacia el 21 de mayo de 2009 por lo que estaba también en suspendo el plazo de entrega de la vivienda. Se niega que concurra causa de resolución ni está obligada a indemnizar cantidad alguna. Se afirma que en cualquier caso no habría lugar a reclamar ninguna cantidad como mejoras puesto que se pactaron directamente con la constructora eximiendo a URBAPRO de toda responsabilidad respecto a las misma.

SEGUNDO.- Son hechos relevantes para el esclarecimiento de las cuestiones discutidas los siguientes:

– El día 6 de mayo de2005, doña Leonor …. …. y don Kevin … … suscriben con Urbapro, contrato de compraventa la vivienda unifamiliar nº 30704 perteneciente a la Fase III del Residencial ******************. La cláusula sexta del contrato relativa al plazo de entrega es del tenor siguiente:

“Se prevé iniciar las obras de las viviendas de la presente fase, dentro del cuarto de los trimestres del año 2005. la finalización de las mismas está prevista en un plazo de 20 meses desde dicho comienzo. Una vez finalizadas la VENDEDROA solicitará la licencia de primera ocupación y entregará los inmuebles a la compradora en el plazo de tres meses desde la obtención de la licencia.
La entrega de llaves de los inmuebles objeto de esta compraventa se hará coincidir con el otorgamiento de la correspondiente escritura pública de compraventa. A tal objeto la VENDEDORA convocará al COMPRADOR con al menos 10 días, naturales de antelación, con señalamiento de día y hora.
Trascurridos dicho plazo, sin que se hubiese verificado la entrega, la parte COMRPADORA podrá optar entre seguir exigiendo el cumplimiento de contrato o la resolución del mismo en la forma y modo previsto en la disposición Adicional Primera de la Ley 38/1.999 de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación. La finca se transmitirá libre de cargas, arrendatarios y ocupantes y al corriente de sus obligaciones fiscales, salvo en su caso la carga hipotecaria que se referirá seguidamente.”

– El día 19 de febrero de 2007 URBAPRO remite comunicación a los compradores mencionando circunstancias climatológicas que han impedido el normal ritmo de ejecución de la obra, pero principalmente comunica que la Constructora SEOP ha paralizado las obras y que se adjudicarán a otra empresa para poder finalizar las obras (doc. 17 de la demanda)

– El 18 de abril de 2007 URBAPRO comunica al demandante que se ha hecho adjudicación de las obras a otra empresa y que la fecha prevista para la Constructora SEOP ha paralizado las obras y que se adjudicarán a otra empresa para poder finalizar las obras (doc. 17 de la demanda).

– El 28 de mayo de de 2009, los compradores resuelven el contrato mediante burofax en el que solicitan la devolución de la cantidad entregadas y los intereses devengados.

TERCERO.- El argumento utilizado por la parte actora para fundamentar la resolución es que han transcurrido más de tres meses previstos en la cláusula sexta del contrato para la entrega de la vivienda pues la licencia se concedió el 27 de febrero de 2009 y que a la fecha de la comunicación no puede ser entregada por carecer de servicios básicos como agua, luz y gas.

Por tanto, y partiendo de los propios actos de la partes actora, cuando Urbapro comunicó en febrero de 2007 las cusas del retraso de las obras y en abril, la contratación de una nueva constructora con ampliación del plazo de finalización hasta el tercer trimestre de 2008, la parte actora aceptó tácitamente el retraso pues aunque notificó el disgusto con dicha circunstancia, no ejercitó acción resolutoria e incluso en enero de 2008 contrató con la nueva constructora dos pequeñas mejoras o reformas con lo cual mostró su intención de seguir adelante con la compra pese a los retrasos..

Sin embargo, finalizadas las obras según el certificado final el 18 de noviembre de 2008 y concedida la licencia de primera ocupación el 27 de febrero de 2009, es cuando comienza a contar el plazo de tres meses previstos en la cláusula sexta para la entrega de la vivienda y transcurrido este plazo, la vivienda no estaba en condiciones de ser entregada pues como consta en la resolución del Ayuntamiento de 21 de mayo de 2009, se suspendió la eficacia de la Licencia por carecer de suministro de agua y alcantarillado.

Por tanto, según resulta de los documentos aportados, a la fecha prevista para la entrega, el 27 de mayo de 2009, la vivienda no había sido entregada ni la promotora se había puesto en contacto con los compradores ni reunía las condiciones para ser entregadas pues la Licencia de primera ocupación estaba suspendida y las viviendas no contaban con suministro de agua y de alcantarillado.

CUARTO.- La siguiente cuestión es determinar las consecuencias del incumplimiento del plazo. La demanda alega que según los términos del contrato el plazo de tres meses era una mera previsión y por tanto carecía de carácter esencial para la parte compradora.

Estas alegaciones deben ser desestimadas pues si bien es cierto que la cláusula del contrato relativa a la entrega comienza diciendo “Se prevé iniciar las obras…”, lo cierto es que la previsión se refiere al inicio de la obra y nada se dice en el contrato de que en el plazo de finalización de la obra en veinte meses sea una mera previsión y por el contrario, al contemplarse en el párrafo tercero la facultad de la parte de instar la resolución en caso del transcurso del plazo de tres meses, se está previendo que los efectos del incumplimiento del plazo sea la posibilidad de la parte compradora de optar entre exigir el cumplimiento del contrato o la resolución del contrato. Por tanto es claro, que las partes decidieron al amparo de la libertad contractual prevista en el art. 1255 C.C que no realizada la entrega la parte compradora podía optar por resolución del contrato y así lo hizo, por lo que dicha cláusula ha de tener plena eficacia jurídica, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1,091 del Código Civil, entendiéndose que las partes han concedido al plazo de entrega de la vivienda carácter esencial pues se autoriza la resolución del contrato si la vivienda no se entrega en la fecha fijada, sin hacer incluso ninguna matización respecto de las causas de la falta de entrega.

En este punto, la sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia de 14 de septiembre de 2010, declara en su supuesto similar “El tenor literal de la cláusula transcrita, inserta en los dos contratos de compraventa litigiosos, no puede ser más clara y enerva por completo la aplicación, al supuesto de autos, de la doctrina jurisprudencial que considera improcedente la resolución contractual ante un mero retraso en la entrega de la vivienda que no impide alcanzar el fin contractual pretendiendo por las partes. En efecto, como exponente de esa doctrina jurisprudencial puede citarse la Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de marzo de 2.009 (Sentencia número 150/2009), en la que señala el Alto Tribunal, entre otros extremos, textualmente, lo siguiente: “… se ha de poner de manifiesto la existencia de una jurisprudencia consolidada en el sentido de respectar el principio de conservación del negocio que exige, aunque con ciertos matices, que el incumplimiento sea definitivo por lo que no resulte posible satisfacer el interés contractual lesionado, lo que ocurre en supuestos de inidoneidad final del objeto entregado (Sentencias de 27 de noviembre 1992, 18 de noviembre 1993 y 7 marzo 1995) a no ser que se haya establecido un término como esencial que impida, por el retraso, destinar la cosa a su fin (Sentencia de 14 diciembre 1983), lo que se ha extendido también a los casos en que, siendo aún posible el cumplimiento, existe una actitud deliberadamente rebelde y contraria al cumplimiento (sentencias de 20 de junio 1981 y 13 marzo 1986) o una prolongada inactividad o pasividad del deudor (sentencia de 10 marzo 1983). Del mismo modo se entiende a la posible presencia de circunstancias ajenas al deudor que dificulten el cumplimiento para no declarar la resolución (sentencia de 11 diciembre 1980 y 8 junio 1993).”

Ahora bien, como ya hemos adelantado, tal doctrina jurisprudencial no puede aplicarse en el presente caso, en la medida en que los contratos de compraventa litigiosos no se limitan a fijar un plazo máximo para la entrega de los inmuebles, sino que, además incluyen la cláusula contractual antes transcrita, en la que se atribuye expresamente a los compradores la facultad de optar por la resolución contractual si no hubiese tenido lugar la entrega de dichos inmuebles dentro del plazo máximo pactado. Se trata de una cláusula contractual que las partes decidieron incluir en los contratos, en uso de la autonomía de la voluntad, que les corresponde de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.255 del Código Civil, y que  no vulnera la ley ni la moral ni el orden público, por lo que dicha cláusula ha de tener plena eficacia jurídica, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.091 del Código Civil”. Igualmente  en la sentencia de la misma Audiencia Provincial de 14 de enero de 2010 (citada en la anterior) se recuerda que “si los contratos son fuente de las obligaciones  (art. 1.089 C. c), y tienen fuerza de ley entre las partes contratantes (1.0914 C.c) y si en este caso ha sido redactado unilateralmente por la propia vendedora, no cabe duda de que la facultad resolutoria explícita concedida en dicha estipulación octava autoriza al comprador a resolver el contrato en el caso de que no se le entregue la vivienda en el plazo estipulado, incluso si ellos se debiera a fuera mayor o imperativo legal, con lo que se da una transcendencia absoluta a dicho plazo”.

QUINTO.- La parte demandada alega que los compradores podían empezar a habitar la vivienda pues hubieran contando con agua de obra. Esta alegación tampoco puede ser estimada pues aunque según figura en el documento nº 16 a la fecha de de notificación de la suspensión de la eficacia de la Licencia, el 13 de julio de 2009, ya se habían cumplido los tres condicionamientos que fijó el Canal Isabel II, a la fecha en que se debía haber entregado la vivienda el 27 de mayo de 2009, la vivienda, no estaba en condiciones de ser entregada y no consta que estuviera levantada la suspensión de la eficacia de la licencia.

En este punto, debe tenerse en cuenta que la entrega de la vivienda no puede entenderse como un acto meramente formal, sino que por el contrario, exige una entrega efectiva, entendida como material y administrativamente apta para su ocupación. Es decir, de estar en condiciones para que el comprador pueda tomar posesión de la misma y ocuparla, destinándola al uso que le es propio, lo cual exige la obtención de la Licencia de Primera Ocupación, ya que dicho documento habilita al comprador para solicitar el suministro de agua, electricidad o gas. En esta línea, la Ley 38/1.999 de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, en su artículo 5, relativo a las Licencias y Autorizaciones administrativas establece que “la construcción de edificios, la realización de las obras que en ellos se ejecuten y su ocupación precisará las preceptivas licencias y demás autorizaciones procedentes de conformidad con la normativa aplicable. Por otra parte, el art, 1.258 C.c determina que “Los se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley”. Por tanto, la entrega de los inmuebles implica la obligación de entregar aquella documentación que permite el uso del inmueble adquirido conforme a su destino, posibilidad de uso que exige la obtención de la Licencia de Primera Ocupación para poder solicitar los servicios y suministros de agua, electricidad etc. y comprobar que la vivienda cumplía las condiciones de seguridad y habitabilidad que determinaron la concesión de la licencia de construcción.

Por todo lo expuesto, procede estimar que existió incumplimiento del plazo de entrega fijado en el contrato y que dicho incumplimiento autorizaba a la parte compradora a resolver el contrato, facultad que ejercitó al amparo del art. 1.1234 C.C.

SEXTO.- Respecto de los efectos de la resolución la parte actora reclama la devolución de las cantidades entregadas, los intereses legales de dicha cantidad una indemnización de daños y perjuicios consistentes en las mensualidades de alquiler abonada desde marzo de 2008 a razón de 1.100 euros y la devolución de las cantidades pagadas por mejoras.

En relación a la indemnización de daños y perjuicios la parte demanda sostiene que únicamente procedería la indemnización de instarse el cumplimiento del contrato. Esta afirmación carece de soporte legal, pues en el art. 1.124 prevé la indemnización también para el caso de promoverse la resolución del contrato al declarar en el segundo párrafo que “El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos”. Por lo expuesto, si el arrendamiento se concierta en febrero de 2008 cuando según el contrato ya se tendría que haber producido la entrega de la vivienda, procede acceder a la petición de indemnización consistente en las rentas devengadas desde marzo de 2008 hasta la representación de la demanda por importe de 20.900 euros, según contrato y resguardos de transferencias aportados, más las mensualidades de rentas devengadas hasta la audiencia previa, octubre de 2009 a junio de 2010, según justificantes de transferencias acompañados en la audiencia previa, ascendiendo la indemnización por este periodo a la cantidad de 9.900 euros a razón de 1.100 euros mensuales según la petición del suplico más las mensualidades posteriores a razón de 1.100 euros hast que sea firme el pronunciamiento judicial relativo ala resolución del contrato y previa acreditación del pago de la mensualidad. Por este concepto deberá abonar la cantidad de 30.800 euros.

Finalmente, en cuanto a las mejoras la parte demandada sostiene que son reformas que la parte compradora concertó exclusivamente con la constructora y por ello, se hizo constar expresamente en el documento 50 la expresa falta de responsabilidad de la promotora. Ciertamente, en dicho documento se refleja esa exención de responsabilidad, sin embargo, debe entenderse que lo que ello implica es que se contratan a la constructora y que respecto a su ejecución no responde la promotora. Sin embargo, lo cierto es que es el incumplimiento del plazo de entrega imputable a la promotora la es causa de que ese desembolso haya resultado inútil, con lo que el incumplimiento es la causa de ese daño y deber ser indemnizado por el responsable del retraso. Por ello deberá abonar a los demandantes la cantidad de 3.557,49 euros.

Por lo expuesto, procede la íntegra estimación de la demanda, debiendo restituir la demandada las cantidades anticipadas por los compradores, 48.501,5 euros conforme al art.1.124 C.C y art. 3 de la Ley 57/1.968 de 27 de Julio, así como las mensualidades de renta abonadas desde marzo de 2008 a razón de 1.100 euros, ascendiendo la indemnización por este concepto a 30.800 euros más las rentas que se devenguen con posterioridad conforme al art. 220 L.E.C. y la devolución de las cantidades abonadas como mejoras por importe de 3.557,49 euros.

SEPTIMO.- En relación a los intereses, la cantidad adeuda en concepto de devolución de las cantidades entregadas a cuenta devengarán los intereses legales desde la notificación de la resolución del contrato, momento en que la demandad incurre en mora conforme al art. 1.100 C.C, y la disposición adicional 1ª, apartado c) de la Ley 38/1999 y la indemnización de daños y perjuicios, en cuanto a las cantidades reclamadas en la demanda, desde su interposición y las rentas posteriores desde la presente resolución o sin son posteriores desde su vencimiento, todo ello sin perjuicio de la aplicación. Del art. 576 L.E.C.

OCTAVO.- Se condena a la parte demandada al pago de las costas causadas conforme al principio del vencimiento a tenor del artículo 394 L.E.C.

Vistos los preceptos legales citados y demás de pertinente y general aplicación.

FALLO

Que estimando la demanda presentada  por la procuradora doña Carmen Hurtado de Mendoza Lodares en nombre y representación de doña Leonor … … …. y don Kevin … ….contra URBAPRO ARQUITECTURA URBANISMO Y GESTIÓN INMOBILIARIA S.L, representada por la procuradora doña Rosa-María del Pardo Moreno debo declarar y declaro resuelto el contrato de compraventa de suscrito por ambas partes con fecha 6 de mayo de 2005 y debo condenar y condeno a la demandada a abonara los demandantes la cantidad de ochenta y dos mil ochocientos cincuenta y ocho euor (82.858,99 euros) en la cual se incluye la devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio y daños y perjuicios, debiéndose añadir las mensualidades de renta devengadas con posterioridad  una vez acreditado su pago, con los intereses expresados, condenando a la parte demandada al pago de las costas causadas.

Notifíquese la sentencia a las partes haciéndoles saber que contra la misma pueden interponer recuso de apelación el cual deberán prepararse ante este Juzgado dentro de los cinco días constados desde el siguiente a la notificación conforme a los artículos 457 y siguientes L.E.C.

No se admitirá a trámite el recurso de apelación si al prepararse no acredita la parte haber constituido el depósito de (50€) en la cuenta 2447-0000-1794-09 conforme a la Disposición Adicional decimoquinta de la L.O.P.J añadido mediante la L.O 1/2009 de 3 de noviembre.

Así por esta mi sentencia, la pronuncio, mando y firmo.

SENTENCIA Nº. 49/11

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN NÚMERO 4 LEGANÉS

Juicio ordinario número 348/2010

SENTENCIA N º 49/11

En Leganés a 14 de Marzo de 2011.

Vistos por mí D ª. Cristina Requejo García Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº4 de Leganés, los autos de juicio ordinario, seguidos en este Juzgado bajo el nº 348/2010 a instancia de ——————– S.L. Representados por el procurador Sr. Martínez Cervera contra Ofileganés PP10 S.L y Caja Castilla La Mancha en virtud de las facultades  que me confieren la Constitución y las leyes en nombre del Rey dicto la siguiente.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- Por el procurador Sr. Martínez Cervera Sánchez en nombre y representación de —————————- S.L y ————————- S.L se interpuso, demanda de juicio ordinario, que por turno de reparto correspondió a este Juzgado, contra Ofileganés PP10 S.L y Caja Castilla La Mancha, solicitando se declare resulto el contrato de compraventa celebrado el día 19-10-2007 con la demandada, y en consecuencia se les condenase a entregar a la compradora las cantidades que no han sido devueltas, por importe de 19.226,99€, y los intereses legales tanto de las cantidades que han sido devueltas, por la codemandada CCM, tras la ejecución de los avales prestados por dicha entidad bancaria a la vendedora, así como las cantidades pendientes de devolución.

SEGUNDO.-  Admitida a trámite la demanda se emplazó a los demandados que se personaron en forma y presentación escrito de contestación de la demanda, en los términos que son de ver en autos.

En el día señalado se celebró la audiencia previa con la asistencia de todas las partes. Ratificadas las partes en sus respectivos escritos, se acordó el recibimiento del pleito a prueba y, tras la admisión de las pruebas pertinentes se señalo día parar la celebración del juicio oral.

TERCERO.-  En el día fijado se celebró el juicio oral con la asistencia de todas las partes, acordándose como diligencia final, prueba documental. Una vez practicada la misma y tras el trámite de conclusiones, se declaró el juicio visto para sentencia.

CUARTO.  En la tramitación del presente procedimiento se han observado las prescripciones legales.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.-  Ejercita la demandante en estos autos acción de resolución del contrato de compraventa celebrado con la demandada Ofileganés PP10 S.L el día 19-10-2007, alegando el incumplimiento de la misma de la obligación de entrega de la cosa objeto de la venta en el plazo pactado en la cláusula 4ª del contrato, es decir, el13 de octubre de 2009. Junto a ellos ejercita acción de reclamación de cantidades entregadas a la vendedora que no han sido devueltas, por importe de 10.226,99€, y los intereses legales tanto de la cantidades que han sido devueltas, 24.504,99€, por la codemandada CCM, tras la ejecución de los avales prestados por dicha entidad bancaria a la vendedora, como de las cantidades pendiente de devolución.

Alega que de conformidad con el contrato de fecha 19-10-2007 celebrado con Ofileganés PP10 S.L entregó a cuenta del precio pactado 43.791,98€, en las fecha que detalla en el hecho primero de la demanda, de los cuales la vendedora constituyó 3 avales por importe de 24.504,99€, con la CCM, que le fueron devueltos en enero de 2010, por dicha entidad bancaria. Reclama por ello 19.226,99€, a que ascienden las cantidades entregadas y no devueltas, así como el interés legal devengado desde la fecha en que se efectuó el pago.
Ejercitan tal acción al amparo de los artículos 1091 y siguientes CC y en concreto en los artículos 1124 y 1504 así como en el propio contrato en su cláusula 4ª.

SEGUNDO.-  Expresamente admitido por la parte demandada la existencia y contenido del contrato de compraventa alegado en la demanda  y asimismo la entrega de las cantidades que se detallan en la misma, la cuestión a la que en primer término se ha de dar respuesta es la de si se ha producido o no el incumplimiento de la obligación de entregar la cosa vendida por la vendedora que se alega en la demanda.

De conformidad con la cláusula 4º del contrato se establecía el día 31-10-09comp fecha límite para la entrega del inmueble objeto del contrato, es decir, del despacho profesional nº 29 C, junto con la plaza de garaje nº 188 y trastero del edifico que la demanda Ofileganés PP10S.L construye sobre la parcela urbana T02 nº 1 del proyecto de compensación del polígono PP10 sur M50 de Leganés.

Así dicha cláusula establecía que “En caso de que la construcción del inmueble objeto de este contrato no se termine completamente antes del 31 de octubre la parte compradora podrá optar entre resolver el presente contrato, viniendo la vendedora obligada a la devolución de las cantidades percibidas hasta ese momento o conceder a la vendedora una prórroga del plazo de entrega de 3 meses”.

A la vista de la prueba documental obrante en autos llegamos a la conclusión de que llegada dicha fecha, es decir el 31-10-09 el local vendido y la plaza de aparcamiento  no estaban en condiciones de ser entregadas, por más que la ejecución material de las obras sí hubiera finalizado. Sí se acredita por la vendedora demandada a la vista de los documentos aportados con su contestación a la demanda que en julio de 2009 se emitió certificado de fin de obra, pero igualmente resulta acreditado que ello no le permitía sin más hacer entrega del inmueble al comprador, que veía así frustradas sus expectativas, aún cuando, como ya hemos señalados la ejecución de las obras materialmente hubiera finalizado.

Del expediente  administrativo tramitado por el Auto de Leganés resulta que la licencia de primera ocupación se solicita el día 6-11-09, es decir, una vez transcurrida la fecha de entrega prevista en el contrato. Siendo ello así y al margen del retraso en el trámite administrativo para su concesión, que tiene lugar en septiembre de 2010, tras la subsanación de determinadas deficiencias, a cuyo fin Ofileganes fue requerida el 17 de noviembre de 2009, queda claro que en la fecha de entrega fijada en el contrato la vendedora no podía cumplir su obligación de entrega. Igualmente a la vista de la contestación del oficio librado al Ayuntamiento resulta que con fecha 1-2-11 la licencia de apertura del garaje del edificio  se encuentra en dicha fecha en tramitación.

Todo ello conduce a la conclusión de que la vendedora no cumplió con el plazo de entrega fijado en el contrato, sin que el retraso pueda ser excusado por un retraso en los trámites burocráticos que no puede serle imputada. Ciertamente la solicitud de la licencia de primera ocupación, una vez transcurrido el plazo de entrega, que no fue prorrogado por el comprador, resulta a nuestro juicio más que suficiente a los efectos de la existencia de tal incumplimiento. Debe por tanto declararse resuelto el contrato de compraventa celebrado entre el demandante y Ofileganés PP10 S.L.

TERCERO.- La existencia del incumplimiento y consiguiente resolución surge para la vendedora la obligación de reintegrar las cantidades recibidas, con los intereses legales desde la fecha de las respectivas entregas, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1124 CC y cláusula 4ª del contrato.

No es objeto de debate que entregados por la compradora a cuenta del precio pactado 43.791,98€, en las fechas que detalla en el hecho primero dela demanda, la vendedora constituyó 3 avales por importe de 24.504,99€ con la CCM. Dicha cantidad a requerimiento de la actora, tras producirse el incumplimiento de la vendedora, le fue devuelta en enero de 2010.

Restan por tanto devolver al comprador 19.226,99€. Dicha cantidad, a la vista del contrato suscrito entre Ofileganes y CCM, aportado a los autos, no puede ser reclamada a esta última. En virtud de la póliza  suscrita CCM viene obligada a prestar los avales que sean solicitados expresamente por Ofileganés, la cual no consta que solicitase ni en consecuencia constituyese a CCM en la obligación de prestar aval alguno por los pagos a cuenta con posterioridad a noviembre de 2008.

CUARTO.- Por último y en relación a los intereses legales reclamados por la demandante al amparo de la ley 57/1968 de 27 de julio sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta y en la disposición adicional 1ª de la LOE, la fecha de computo inicial de devengo de intereses es a nuestro juicio la fecha en que se produjo pago como pretende la demandante.

Existe discusión sobre la fecha que de tomarse como día inicial (dies a quo) del cómputo del devengo de los intereses garantizados, en estos supuestos, la cual gira fundamentalmente en torno a dos posibles soluciones: una, considerar que los intereses son indemnizatorios, con lo que deben devengarse desde el incumplimiento del afianzado; la otra, entender que se trata de intereses remuneratorios de los capitales entregados por los beneficiarios, en cuyo caso procedería su devengo desde las fechas de las correspondientes entregas a cuenta, optando por nuestra parte por considerar que se trata de intereses indemnizatorios, en cuanto que constituyen la indemnización por el previo incumplimiento. En consecuencia las demandas vienen obligadas al pago de los intereses legales de la cantidad de 24.505,99€, previstos en la ley 57/1968 de 27 de julio sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta y en la disposición adicional 1ª de la LOE desde el 1-11-09, fecha del incumplimiento hasta el14-1-10 fecha de la devolución, que se determinarán ejecución de la presente resolución, sin que quepa acoger la liquidación que propone CCM al fijar como fecha final el 1-9-10.

Igualmente y respecto de la cantidad de 19.226,99€, que debe reintegrar la vendedora a la demandante, aquella vendrá obligada a abonar el interés legal establecido en las normas citadas desde la fecha del incumplimiento hasta la entrega efectiva.

QUINTO.- Respecto a las costas por aplicación del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil procede imponer su pago a la codemandada Ofileganés PP10 S.L, excepto las causadas en relación a la codemandada CCM, respecto de las cuales no hace expresa condena al ser parcial la estimación de la demanda y ser la cuestión planteada por ella relativa a los intereses cuestión de derecho, sin que quepa apreciar temeridad o mala fe en dicha litigante.

FALLO

Que estimando la demanda interpuesta por ———————S.L contra Ofileganés PP10 S.L y Caja Castilla La Mancha debo declarar y declaro resuelto el contrato de compraventa celebrado entre la demandante y Ofileganés PP10 S.L el día 19-10-2007 y consiguientemente condeno:

1. A Ofileganés PP10 S.L a devolver a la demandante la cantidad de 19.226,99€, con los intereses legales, previstos en la ley 57/1968 de 27 de julio sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta y en la disposición adicional 1ª de la LOE el 1-11-09, hasta la fecha de su efectiva devolución.

2. A ambas demandadas a abonar a la actora los intereses legales de la cantidad devuelta de 24.5054,99€, previsto en la Ley 57/1968 de 27 de julio sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta y en la disposición adicional 1ª de la LOE desde el 1-11-09, fecha del incumplimiento hasta el 14-01-10 fecha de devolución, que se determinen en ejecución de sentencia.

Se impone el pago de las costas a la codemandada Ofileganés PP10 S.L, excepto las causadas en relación a la codemandada CCM, respecto de la cuales no se hace expresa condena.

Notifíquese la presente sentencia a las partes.

Contra esta resolución cabe recurso de apelación ante la Audiencia Provincial de Madrid que se prepara ante este Juzgado en el plazo de los cinco días siguientes al de su notificación.

Así lo acuerda, manda y firma.

PUBLICACIÓN.- Dada, leída y publicada fue la anterior Sentencia por el mismo juez que la dictó, estando celebrando audiencia publica en Leganés a diez de dos mil tres, de lo que yo el secretario doy fe.

SENTENCIA Nº 22/10

En Aranjuez, a 19 de febrero de 2010

Vistos por mi, Dña. Cristina García González, Juez titular del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción núm. 3 de Aranjuez, los presentes autos de Juicio Ordinario seguidos con el núm. 128/09, en los que han sido parte:

Como demandante: D. Juan Carlos …………..
Procurador de los Tribunales: Dña. Montserrat Ruiz Jiménez
Abogado: D. Fernando Sánchez de la Llave
Demandado: Foso Mar 2.005, S.L
Procurador de los Tribunales: D. José Ignacio López Sánchez
Abogado: D. Enrique Rasche Aparicio

Se dicta la presente resolución, en base a los siguientes,

I.- ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- Por turno de reparto correspondió a este Juzgado el conocimiento dela demanda iniciadora del presente juicio interpuesta por la representación procesal de D. Juan Carlos …………. contra la entidad Foso Mar 2.005, S.L, en la que, tras exponer los hechos y alegar los fundamentos de derecho que estimó de aplicación, terminaban suplicando el dictado de Sentencia por la que “se declare la resolución del contrato privado  de compraventa de fecha de 28 febrero de 2006 suscrito entre Foso Mar 2.005, S.L y D. Juan Carlos …………………. Se condene a Foso Mar 2.005, S.L al pago de 36.137,32 euros, en concepto de devolución de las cantidades anticipadas en concepto de precio, más los intereses pactados desde el día 28 de febrero de 2006 hasta su efectiva devolución y condene a la demanda al pago de las costas del presente procedimiento”. Admitida a trámite la demanda y dando traslado a la demanda para su contestación, la misma se personó con la debida postulación procesal oponiéndose a la demanda e interponiendo demanda reconvencional  que no fue admitida a trámite, y, convocadas las partes a la vista de audiencia previa y fijándose los hechos controvertios y admitiéndose las pruebas propuestas documental por reproducida, interrogatorio de parte y testifical, y señalando día para la práctica dela prueba y formuladas por las partes sus conclusiones, quedaron los autos vistos para Sentencia.

SEGUNDO.- En el presente procedimiento se han cumplido todos los trámites procesales correspondientes, salvo el plazo para dictar Sentencia, de conformidad con lo dispuesto el artículo 211 LEC, debido a la pendencia de otros procedimientos anteriores en este Juzgado Mixto, encargado del Decanato hasta el 5 de febrero de 2010 y del Registro civil del Partido Judicial de Aranjuez.

II.-FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- Ejercita la actora en el presente procedimiento una acción reclamativa y de reclamación de cantidad en concepto de devolución de las cantidades anticipadas como precio de la compraventa acordado en el contrato privado de fecha 28 de febrero de 2006, cuya resolución se interesa, alegando que en dicho contrato se señalaba en la Cláusula Quinta que la edificación tendría certificado de finalización de obras firmada por la Dirección Facultativa y Licencia de Primera Ocupación otorgada por el Ayuntamiento de Ontígola en agosto de 2.008 y la entrega de la vivienda se produciría en noviembre de 2.008, señalándose en el contrato que “El retraso en la entrega se considerará como incumplimiento a los efectos de resolución del contrato”. Alega asimismo la actora que la misma efectúo, conforme a la Cláusula Segunda del contrato, dos pagos, a la fecha de firma del contrato del día 28 de febrero de 2.006 y en fecha 25 de abril de 2.006, aportados como documentos núm. 4 de la demanda, cada uno por importe de 18.086,66 euros. Alega la actora que el incumplimiento del contrato se basa en el retraso en la ejecución de la vivienda por parte de Foso Mar 2.005, S.L y la demanda entiende que es la actora la que ha incumplido el contrato al no pagar el precio aplazado en las fechas de señaladas para ello, alegando que en fecha 28 de febrero de 2.006 se firmaron 16 contratos de compraventa de las dieciocho viviendas, quince de ellos con la empresa Inversiones…………., S.L y otro con D. Juan Carlos ……………………., indicándole la empresa Inversiones a la hora demandada que la compraventa referente a las viviendas S-18 serían compradas por este señor, y, en fecha 20 de abril de 2.007, se pacto, mediante la firma de anexos a los contratos, que el pago de 12.057,77 euros que debería abonarse en fecha de 20de septiembre de 2.007 por cada chalé vendido, quedaba aplazado hasta el momento en que por la empresa tasadora correspondiente se certificase haberse realizado al menos el 65% de la obra, pero sin especificar nuevo plazo en que la obra debería alcanzar dichos porcentajes de ejecución, aportando los anexos a los contratos como documentos núms. 2 al 17 siendo el documento núm17 el contrato firmado con la hora actora, con el anexo original que contiene el pacto de novación

SEGUNDO.- De la documental obrante en las actuaciones resulta acreditado el retraso, por parte de la demandada, en la ejecución de la obra en los términos fijados en el contrato de fecha de 28 de febrero de 2.006, que se aporta a las actuaciones como documento núm. 3 de la demanda y 17 de la contestación, reconociendo la demandada en su escrito de contestación que “es cierta la literalidad de los contratos suscritos  a que se refiere la demanda, relativo al plazo de ejecución”, por lo que resulta acreditado que la ahora demandada debía haber finalizado la obra en agosto de 2.008, y entregado la vivienda en noviembre de 2.008, y, señala el demandado en su escrito de contestación “es lo cierto que las obras se concluyeron con fecha de 19 de febrero de 2.009, con apenas tres meses de retraso respecto del plazo inicialmente pactado”, aportando como documento núm. 18 de la contestación, el certificado de final de obra. A la vista del documento núm. 5 de la demanda, consistente en requerimiento notarial, que Foso Mar, S.L efectúa al Sr. Acosta en fecha 25 de noviembre de 2.008 en el que se incluye certificado dela empresa tasadora TINSA y en el que consta que, a fecha de emisión del certificado, 16 de septiembre de 2.008, el porcentaje ejecutado dela edificación era el 87,59%, resulta acreditado que a fecha septiembre de 2.008 la obra no estaba terminada por la demandada. Todo ello supone retraso en los plazos de ejecución, lo que otorga a la compradora, hoy actora, conforme a los dispuesto en la Cláusula Cuarta del contrato, el derecho a resolver el contrato, percibiendo la totalidad de las cantidades entregadas, más una indemnización del 6% en concepto de intereses, desde la firma del contrato hasta su resolución. Así también resulta que los documentos núms. 8 y 9 de la demanda, en los que Foso Mar, S.L hace referencia al retraso en la entrega de las viviendas, en fecha 23 de diciembre de 2.009, y el informe técnico justificativo del retraso de las obras.
Lo que la demanda alega en su escrito de contestación es que, en nombre del hoy actor, Sr. Acosta, la mercantil Inversiones…, S.L. firmó los anexos a los contratos de compraventa, según consta de los documentos núms. 2 a 17 aportados con los escritos de contestación, impugnados por la parte actora, y en dichos anexos, de fecha 20 de abridle 2.007, se pactó, que el pago de 12.057,77 euros, que debería abonarse en fecha de 20 de septiembre de 2.007 por cada chalet vendido, quedaba aplazado hasta el momento  en que por la empresa tasadora correspondiente se certificase haberse realizado al menos el 65% de la obra, lo que implica una novación en cuanto al plazo de ejecución de los trabajos, pues las partes acordaban aplazar sine die el pago aplazado pendiente, hasta tanto no certificase la realización del 65% de la obra, pero sin especificar nuevo plazo en que la obra debería alcanzar dicho porcentaje de ejecución, lo que obliga también al actor Sr. Acosta. Ya la actora, adelantándose a lo que la demandada podría oponer dadas sus comunicaciones anteriores a la demanda, así el documento núm. 8 de la demanda, en el que la ahora demandada ya hacía constar lo que ahora alega en su contestación, señala en su escrito de demanda que nada tiene que ver con el Sr. Acosta con la mercantil Inversiones…, y sus representantes no tienen poder o autorización o para firmar ningún documento vinculante para el Sr. Acosta, así resulta también del interrogatorio del actor en el acto del juicio, quien manifiesta que no tenía ninguna relación con la empresa y se enteró delos de los chales porque se lo dijo un amigo suyo que trabajaba en dicha empresa, así como del interrogatorio de los testigos propuesto por la demandada, D. José…, D. Francisco Javier… y de Dña. Nuria…, de la empresa Inversiones…, quienes reconocen sus propias firmas en el anexo y manifiestan que no tenían autorización para firmar en nombre del Sr….. No se acredita por la demandada, conforme al principio de la carga de la prueba del artículo 217 LEC, la vinculación del actor a la empresa ni que los miembros de la misma actuaran por mandato del actor, por lo que el mismo no puede quedar obligado por lo dispuesto en el Anexo al contrato, y no puede entenderse que se haya producido una novación del contrato, sin plazo concreto por la terminación de la obra con relación al Sr….

TERCERO.- Alega en segundo lugar la demandada que el retraso, aun considerando el plazo inicial, no sería merecedor de la resolución contractual que se pretende,  pues obedece a causas de fuerza mayor absolutamente imposibles de prever, y que constan en el informe del arquitecto técnico que se acompaña como documento núm. 19 de la contestación a la demanda, D. Angel Luis…, emitido en fecha 9 de enero de 2.009, y en el que el Sr… se ratifica en el acto de la vista del juicio, en el que declara en calidad de testigo propuesto por la demandada. En dicho informe se detallan, como causas que justifican el retraso, en primer lugar las exigencias del Ayuntamiento de Ontígola, que, conforme al principio de la carga de la prueba, del articulo 217 LEC antes citado, no se acreditan, la espera de tiempo prudencial tras la cimentación, y ejecución de muros de sótano, que tenía que estar ya previstas por la constructora, las bajas temperaturas, heladas continuas y lluvias torrenciales, que no se acreditan conforme al citado precepto, y los problemas de fabricación y suministros de materiales cerámicos y de carpinterías interiores, que, una vez más, y conforme al citado precepto, no se acreditan. Rechazadas las causas de oposición a la demanda, y resultando acreditado el incumplimiento del contrato por parte de la demanda, procede la estimación integra de la demanda iniciadora del presente pleitos.

CUARTO.- Conforme a lo dispuesto en el artículo 394 LEC, siendo integra la estimación de la demanda, procede imponer las costas del presente procedimiento a la parte demandada, que ha visto rechazadas todas sus pretensiones.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

FALLO: ESTIMAR INTEGRAMENTE la demanda formulada por la representación procesal de D. Juan Carlos… contra la entidad Foso Mar 2.005,S.L declarando la resolución del contrato privado de compraventa de fecha 28 de febrero de 2.006 suscrito entre Foso Mar 2.005, S.L y D. Juan Carlos… y condenando a Foso Mar 2.005, S.L al pago de 36.131,32 euros, en concepto de devolución delas cantidades anticipadas en concepto de precio, más los intereses pactados desde el día 28 de febrero de2.006 hasta su efectiva devolución, y con imposición ala demandada de las costas del presente procedimiento.

Notifíquese esta Sentencia a las partes enterándoles que la misma no es firme y que contra ella cabe interponer recurso de APELACIÓN en los cincos días a partir del siguiente a su notificación, previo depósito de cincuenta euros en la Cuenta del Juzgado.

Llévese la presente resolución al libro de Sentencias del Juzgado quedando testimoniada en las presentes actuaciones y tómese oportuna nota en los libros de este juzgado.

Así por esta mi Sentencia a cuya publicación en forma, s procederá, definitivamente juzgando en primera instancia, lo pronuncio, mando y firmo.

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO, 91

MADRID

Procedimiento Ordinario 1374/09

SENTENCIA nº 28

En Madrid, a doce de febrero de dos mil diez.

Vistos por la Ilma. Sra. Doña Silvia Abella Maeso, Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia número 91 de Madrid, los presentes autos de juicio ordinario, seguidos bajo el número 1374/09, promovidos a instancias de Don. …. …. …, y Doña …. …. …, representados ambos por la Procuradora Doña Carme Hurtado de Mendoza y asistidos del Letrado Don Fernando Sánchez de la Llave, contra UBAPRO ARQUITECTURA, URBANISMO Y GESTIÓN, representados por la Procuradora Doña Rosa María del Pardo Moreno y asistido del Letrado don Fernando Martín Contera, versando sobre resolución de contrato y reclamación de cantidad.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- Por la Procuradora Doña Carme Hurtado de Mendoza Lodares, actuando en nombre y representación de Don … … … y Doña…. … .., se interpuso ante este Juzgado demanda de juicio ordinario contra la entidad Urbapro Arquitectura, Urbanismo y Gestión en la que, tras alegar los hechos y los fundamentos de derecho que consideró oportunos, terminaban suplicando se dictase sentencia por virtud dela cual:

1.- Se declare la resolución del contrato privado de compraventa de fecha27 de abril de 2005 suscrito entre Urbapro y los demandantes.

2.- Condene a Urbapro al pago de 44.569,23 euros en concepto de devolución de las cantidades anticipadas en concepto de precio, más los intereses legales devengados desde la entrega de las cantidades hasta su efectiva devolución

3.- Condene a Urbapro al pago de las rentas de alquiler sufragadas por los actores desde la fecha del incumplimiento de la entrega de la vivienda hasta la resolución judicial del contrato, en conceptos de años y perjuicios causados.

SEGUNDO.- Admita, que fue, a trámite la demanda, se dio traslado de ella al demandado, que fue emplazado para personarse y contestarla lo que hizo en tiempo y forma oponiéndose y solicitando su desestimación, con imposición de costas al actor.

Admitida la contestación se señaló día para la audiencia previa  a la cual asistieron ambas partes y tuvo lugar con arreglo a las prescripciones legales. En ella,  tras dar audiencia a las partes sobre los documentos aportados y efectuarse las oportunas impugnaciones, se fijaron los hechos controvertidos, y no siendo posible llegar a un acuerdo, cada parte propuso las pruebas que a su derecho convino, siendo admitidas las pertinentes.

TERCERO.- Toda vez que la única prueba admitida aparte de las documentales unidas a los autos, fue la del interrogatorio de los demandantes, que estaban presentes en el acto, a instancias del actor y con la conformidad del demandado, se procedió a celebrar acto seguido el juicio. En él se practicó la prueba de interrogatorio y finalmente cada parte formuló sus conclusiones. Sin más trámites quedaron los autos vistos para sentencia.

CUARTO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- Se ejercita por los demandantes, Don … … …, y Doña…. …. … acción personal de resolución de contrato de compraventa de vivienda, al amparo de lo dispuesto en el artículo 1124 del Código Civil, artículo 3 de la ley 57/ 1968, de 27 de julio sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta y asimismo en lo pactado por las partes en el contrato.

En concreto son hechos que constituyen la pretensión de los demandantes que en fecha 27 de abril de 2005 celebraron con la entidad Urbapro Arquitectura, Urbanismo y Gestión un contrato privado de compraventa para la adquisición de una vivienda unifamiliar sita en la parcela 30713 de la fase 3 de la promoción “Residencial Fuente Milano” que esta entidad estaba ejecutando en Bustarviejo (Madrid). El precio pactado fue de 208.267,50 euros, más 14.578,73 euros de IVA, de los cuales y en virtud de lo pactado, los demandantes abonaron las siguientes cantidades: 22.284,62 euros al firmas la reserva y a la firma del contrato privado de compraventa, y otros 22.284,62€ mediante aceptación de cuatro letras de cambio con vencimiento en los años 2005 y 2006, que se hicieron efectivas. El resto del precio 178.276, 98€ habría de abonarse en el momento de entrega de las llaves, que coincidiría con la firma de la escritura pública de compraventa.

Conforme a la cláusula sexta del contrato, relativa ala fecha de entrega, estaba previsto el inicio de las obras en el 4º trimestre de 2005, y la finalización en 20 meses desde ese comienzo. Una vez finalizadas, la vendedora venía obligada a solicitar la licencia de primera ocupación y a entregar la vivienda en tres meses desde su obtención. Señala la parte demandante que las obras, pues, debían haber concluido el 31 de agosto de 2007 y en otros tres meses, el 30 de noviembre debían estar escriturados los contratos y entregadas las viviendas con licencia de primera ocupación. Sin embargo tales plazos no se cumplieron. El certificado de final de obra se emitió el 18 de noviembre de 2008, más de un año después del pactado como fin de las obras, y la licencia de primera ocupación se concedió el 27 de febrero de 2009, a pesar de carecer de determinados servicios como el agua y la conexión de la red de saneamiento, lo que llevó a los demandantes a formular recurso ante el Ayuntamiento de Bustarviejo, que en sesión del 21 de mayo de 2009 acordó la suspensión de la eficacia de la licencia. La vivienda debía haberse, pues, entregado en diciembre de 2007 y sin embargo no fue hasta febrero de 2009, más de un año después, cuando se concedió la licencia de primera ocupación, que además fue suspendida por no tener la misma todos los servicios ni ser, por ello, habitable.

Los demandantes consideran que dicho incumplimiento del plazo, no justificado, determina su facultad de resolver el contrato, reclamado tanto las cantidades entregadas a cuenta, como los intereses legales desde que debieron serlo, así como la indemnización de los daños y perjuicios que se les ha irrogado, consistentes en las rentas que han tenido que venir abonando por el alquiler de una vivienda al no disponer de aquella que era objeto de la compraventa discutida.

A tal pretensión se opone el demandado, que afirma que el plazo pactado en el contrato para la ejecución de las obras y la entrega de las viviendas no era fijo, sino que era una mera “provisión”, que no le vinculaba, alegando la concurrencia de determinadas circunstancias imprevista que justificaron el retraso, tal como inclemencias meteorológicas, pero fundamentalmente la situación de quiebra de a constructora contratada, que paralizó las obras durante un tiempo obligando a la demandada a contratar a otras distintas para la conclusión delas viviendas. Además considera que no procede la indemnización de daños y perjuicios toda vez que al optar los demandantes  en su día por la resolución del contrato, es incongruente que reclamen unas rentas por el uso de una vivienda cuando ya no estaban esperando la entrega de aquella que era objeto del contrato de compraventa.

SEGUNDO.- Acreditada ha quedado la existencia del contrato con todo su contenido, así como el hecho de que la vivienda no fue entregada en el plazo previsto en el contrato, no sólo es que no fuera entregada, sino que no estaba concluida su construcción, lo que no tuvo lugar al menos hasta noviembre de 2008, fecha en que la dirección facultativa de la obra emitió el certificado de final de obra. La cuestión debatida queda constreñida a si ese desfase en las fechas previstas de entrega y la de puesta a disposición finalmente entraña un incumplimiento contractual de naturaleza tan esencial que determine la procedencia de la resolución que pretenden los actores.

A tenor del artículo 1124 del código Civil: “la facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las reciprocas, para el caso de que uno de los obligados cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de los daños y abono de intereses en ambos casos”.

Para que la acción resolutoria prevista en este último precepto prospere es necesario que se den una serie de requisitos, tales como la reciprocidad de las obligaciones, que se da en el caso del contrato de compraventa, contrato bilateral y sinalagmático que impone correlativas obligaciones a las partes, de entrega de la cosa al vendedor y de pago del precio al comprador; la exigibilidad de las mismas; el cumplimiento por parte del reclamante de lo que a él le incumben el contrato, y finalmente una voluntad rebelde y declara en el incumplidor.

En el caso presente resulta acreditada la existencia del contrato, así como el cumplimiento por parte de los demandantes, compradores, de la obligación de pago que les  incumbía hasta el momento en que decidieron resolver el contrato, pues, el pago del resto del precio no debía atener lugar hasta la entrega de llaves, actos para los que nunca fueron citados por la demandada.
Conviene partir del tenor literal de la cláusula sexta del contrato, que es el siguiente: “Se prevé iniciarlas obras de las viviendas de la presente fase, dentro del cuarto de los trimestres del año 2005. La finalización de las mismas está prevista en un plazo  de 20 meses desde dicho inicio, una vez finalizadas la Vendedora solicitara la licencia de primera ocupación y entregará el inmueble a la compradora en plazo de 3 meses desde la obtención de dicha licencia.

La entrega de llaves de los inmuebles objeto de esta compraventa se hará coincidir con el otorgamiento de la correspondiente escritura pública de compraventa. A tal objeto la Vendedora convocará al Comprador con al menos 10 días natural es de antelación, son señalamiento de día y hora.

Transcurrido dicho plazo, sin que se hubiese verificado la entrega, la parte compradora podrá optar entre seguir exigiéndole cumplimiento del contrato o la resolución del mismo en la forma y modo previsto en la Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación”.

Según el tenor literal de dicha cláusula parece que la fijación del plazo para construir la vivienda era una previsión, como bien manifiesta el demandado, sin embargo, tal interpretación no encaja con la naturaleza del contrato ni con la proscripción que el Código Civil hace sobre el cumplimiento de los contratos quede al arbitrio de uno de los contratantes, o dependa de un tercero, pues, de ser así se verían frustradas las expectativas de la parte de la que no depende dicho cumplimiento. Es evidente que al adquirir una vivienda en construcción los demandantes cuando menos pretendían satisfacer la necesidad de tener una y aun cuando estuvieran dispuestos a esperar el tiempo necesario para su construcción, no puede pretenderse que se les mantuviera esperando “sine die”, más aun cuando en el contrato se prevenía un plazo suficientemente amplio y desde que la promotora obtuvo la licencia de ejecución hasta la fecha prevista de terminación había aún mucho más plazo. De hecho en el contrato ni siquiera se condicionó la entrega al supuesto de que surgieran circunstancias de fuerza mayor no imputables al vendedor que le impidieran hacer entrega de la misma. La necesidad de tener una vivienda implica la expectativa de tener su uso en un plazo razonable , de tal manera que no puede admitirse que en el contrato se estipulara  tan sólo una previsión temporal, sin que pudiera exigírsele al vendedor dar incumplimiento a la obligación de entrega en ningún momento. Por ello, y a pesar de que en la cláusula se decía “se prevé” , ha de entenderse que se estaba pactando un autentico plazo para el cumplimiento de la obligación del vendedor recíproca a la del pago del precio por parte de los actores, que al menos en la parte que se les exigió por adelantado, sí cumplieron. podría llegar a considerarse incluso que es abusiva en los términos del actual artículo 85 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre por el que se aprobó el texto refundido de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, la cláusula discutida, al imponer a los comprobadores unos plazos de espera en la obtención de la posesión de sus viviendas incierto y que podría devenir excesivamente largo al sólo arbitrio del vendedor.

Así las cosas está claro que el demandado incumplió su obligación, y que en el plazo estipulado de entrega transcurrió mas que sobradamente, sin que conste que los demandantes expresamente aceptaran tal circunstancia y renunciaran  a la facultad re resolución que el propio contrato les ofrecía en la cláusula 6ª. Procede por ello estimar la demanda en cuanto a la petición de resolución del contrato, que conlleva la obligación del devolución de las cantidades entregadas a cuenta, tanto en virtud de los dispuesto en el artículo 1124 del Código Civil, como en el artículo 3 de la Ley 57/1968, y lo pactado en el contrato. Además deberá el demandado abonar los intereses legales que tales cantidades hayan devengado desde su desembolso y hasta su devolución, que en el momento de interponerse la demanda ascendían a 8.382,43€.

TERCERO.- Se reclama además una indemnización de daños y perjuicios, igualmente al amparo de los dispuesto en el artículo 1124 del Código Civil, la cual se concreta en las cantidades que en concepto de renta ha abonado los actores desde el momento en que les debió entregar la vivienda, dado que se han visto obligados a alquilar una para vivir. Ha quedado acreditado la realidad de los contratos de arrendamiento y las rentas abonadas, no impugnadas por el demandado, que sin embargo se opone a tal pretensión en cuanto considera que no hay obligación de abonar dicha indemnización, siendo suficiente con los intereses legalmente previstos, que sirven precisamente para satisfacer tales perjuicios. no es, sin embargo acogible tal pretensión por cuanto el artículo 1124 del C.c. permite con la resolución del contrato al exigir tanto la reclamación e intereses como la indemnización de daños y perjuicios, que en este caso están justificados, pues, parece caro que al no tener a su disposición la vivienda adquirida los demandantes tuvieron que alquilar una, y vinieron obligados al pago de unas rentas que de haber tenido su propia casa no habrían tenido que abonar con pérdidas de tales cantidades. En caso de haber tenido la vivienda, ciertamente habrían tenido que abonar el precio de la misma, pero al no tener que pagar las rentas, no fueron amortizando el precio de la casa, de manera que ese pago redundó su perjuicio.

Pretende el demandado que adoptar por la resolución el contrato, y no pretender ya obtener la posesión de la vivienda, carece de sentido que reclamen la indemnización en que consisten las rentas, sin embargo y a pesar de que en efecto no tuvieran ya interés en esa vivienda, lo que no podían hacer era adquirir otra sin saber si a la postre se declararía que la resolución por su parte era legítima. De haberla adquirido y de declararse improcedente la resolución de la compraventa, se habrían vistos obligados  a abonar el precio de dos viviendas. En definitiva, mientras no se ha declarado la legitimidad de la resolución, la única solución que les cabía era la de seguir en régimen de arrendamiento abonando las rentas, que a la postre han supuesto un gasto para ellos que no hubieran venido obligados a realizar de no ser por la conducta incumplidora del demandado.

Se opone el demandado a la cantidad reclamada ya que considera que no pueden exigirse rentas desde diciembre de 2007, puesto que si bien se pactó que se entregaría la vivienda pasados tres meses desde la obtención de la licencia de primera ocupación, es evidente que una vez solicitada, su obtención tardaría un tiempo, de manera que esos tres meses no se computarían desde la terminación dela vivienda. En este punto le asiste la razón, sin embargo no es posible saber cuál habría sido el tiempo de obtención de la licencia, puesto que no se pidió entonces, sino tiempo después, ahora bien, se puede aplicar el período de tiempo que transcurrió desde que en efecto se solicitó (tras el certificado de final de obra el 18 de noviembre de 2008) y hasta su concesión (febrero de 2009), que fue en concepto de rentas tres mensualidades (2.631 euros).

En todo caso deberían abonarse tanto las cantidades que se reclamaron en el momento de interponerse la demanda, como las que se han ido devengando durante el procedimiento (3.896 €), tal como se interesó en la demanda, pretensión que tiene amparo en lo dispuesto en el artículo 220 de la LEC.

CUARTO.- En cuanto a los intereses, el demandado deberá abonar los que la cantidad adeudad haya devengado desde la interposición de la demanda, al tipo del interés legal del dinero, a tenor delos dispuesto en el artículo 1100, 1101, 1108 y 1109 del Código Civil .

Las cantidades vencidas durante el procedimiento tan sólo devengarán intereses desde esta fecha, a tenor de lo dispuesto en el artículo 576 de la LEC.

QUINTO.- A tenor de lo dispuesto en el artículo 394 dela LEC y visto que la demanda no se estima en su integridad, no procede imponer las costas causadas a ninguna de las dos partes.

Vistos los preceptos legales citados y además de general y pertinente aplicación, por la autoridad que me confiere la Constitución Española,

FALLO

Que,  estimando en lo procedente la demanda que ha dado origen al presente procedimiento, interpuesta por la Procuradora Doña Carmen Hurtado de Mendoza Lodares, en nombre y representación de Don … … … y Doña … … .., contra URBAPRO ARQUITECTURA, URBANISMO Y GESTIÓN:

1.- Se declara resuelto el contrato privado de compraventa de fecha 27 de abril de 2005 suscrito entre ambas partes.

2.- Se condena a Urbapro Arquitectura Urbanismo y Gestión a que abone el demandante la cantidad de 44.569,23 euros en concepto de devolución de cantidades anticipadas, así como al pago de la cantidad de 8.382,43 € en concepto de intereses devengados.

Además deberá abonar los intereses que tales cantidades hayan devengado desde l interposición de la demanda, al tipo del interés legal de dinero.

3.- Se condena al demandado al pago de la cantidad de 3.896€ por las rentas abonadas durante el procedimiento y hasta esta fecha, cantidad que devengará el interés legal del dinero, incrementando en dos puntos desde la fecha de esta resolución.

4.- No procede imponer las costas a ninguna de las dos partes.

Notifíquese esta resolución  a las partes haciéndolas saber la misma no es firme y contra ella podrán interponer recurso de apelación para ente la Ilma. Audiencia Provincial de Madrid, en el plazo de cinco días hábiles a partir de su notificación, mediante escrito presentado en este Juzgado, preparándolo.

Dicho recurso no se admitirá a trámite además, si con carácter previo a su interposición no consta consignado en la cuenta de este Juzgado, nº 4150 0000 02 1347 09, entidad BANESTO, el preceptivo depósito por importe de 50 EUR  (Disposición Adicional Decimoquinta L.O. 1/2009, de 3 de noviembre), aportándose el resguardo del ingreso junto con el escrito de preparación del mismo. Si el ingreso se realizara mediante transferencia bancaria, el tipo y código concreto de recurso deberá indicarse después de especificar los 16dígitos de la cuenta (separado por un espacio).

Así por esta mi sentencia, de la que se expedirá testimonio para su unión a los autos, definitivamente juzgando en esta instancia, lo pronuncio, mando y firmo.

SENTENCIA

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO 5 TOLEDO

JUICIO ORDINARIO. RECLAMACIÓN CANTIDAD
AUTOS 425/09.
Don JESÚS …. contra la entidad ESMON GESTION INTEGRAL DEL SUELO, SL.

SENTENCIA NÚMERO /09

En Toledo, a dos de septiembre de dos mil nueve,

La Sra. Doña MARÍA YOLANDA BONILLA SÁNCHEZ, Juez del Juzgado de Primera Instancia número cinco de esta capital, ha visto los precedentes autos de juicio ordinario seguidos bajo el número 425/09, promovido por Don Jesús …, representado procesalmente por la Procuradora de los Tribunales Doña Mª Isabel Conde Gómez y asistido del Letrado Don Fernando Sánchez de la Llave, contra la entidad ESMON GESTION INTEGRAL DEL SUELO SL, representada por la Procuradora Doña Valle Rojas Cuarteto y asistido del Letrado Don Julio Luis Clemente González, sobre reclamación de cantidad de 62.504 euros y acción de resolución de contrato, más intereses legales y costas procesales, y en consideración a los siguientes.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- Con fecha veinticinco de marzo de dos mil nueve se presentó por la Procuradora Doña Mª Isabel Conde en nombre y representación del demandante Don Jesús …, demanda de juicio ordinario contra la entidad demandada en reclamación de cantidad de 62.504 euros con la consiguiente resolución del contrato, más intereses legales y costas, basando la misma en los siguientes hechos: 1º) que con fecha trece de noviembre de2006 ambas partes firmaron un contrato de arras penitenciales para la adquisición de un chalet sito en Noez, con las condiciones pactadas para lo que se acordó la perfección del contrato de compraventa por la cantidad de 156.263 euros, más el IVA, entregando el demandante una señal de 31.252 euros a la promotora, y teniendo validez la señal hasta el día en que se formalizase la escrituras pública; 2º) Que en la cláusula tercera de dicho contrato se pactó una pena por el incumplimiento conforme al artículo 1454 del CC, habiendo comunicado el 28 de enero de 2009 a la promotora la intención de resolver el contrato por la no entrega de la vivienda en plazo, solicitando el doble de la cantidad entrega, a lo que se opuso la parte demandada al entender que las arras tenían carácter de confirmatorias. Por lo que tras exponer los fundamentos de derecho que estimaba de aplicación, terminaba  suplicando se dictase Sentencia en la que: 1-Se declarase la resolución del contrato de arras penitenciales suscrito entre el demandante y la entidad demandada con fecha trece de noviembre de 2006; 2.- Se condenase a la entidad demandada al pago de 62.504 euros en concepto de devolución del doble de la señal entregada; 3.- Se condenase a la entidad demandada al pago de los intereses legales de 31.252 euros desde el día trece de noviembre de 2006 hasta su efectiva devolución, conforme a la Disposición Adicional Primera de la L.O.E.; 4.- Se condenase a la entidad demandada al pago de las costas del presente procedimiento.

SEGUNDO.- Mediante Auto de veintiocho de abril de dos mil nueve se admitió a trámite la demanda y se dio traslado a las partes demandada para que la contestase en el plazo de veinte días.

Con fecha diez de junio de dos mil nueve, la representación procesal de la parte demandada presentó escrito por el cual contestaba a la demanda, que se basaba en los siguientes hechos: 1º) En primer lugar, niega que las partes firmaran un contrato de arras entendiendo que firmaron un contrato privado de compraventa, sin que sea de aplicación el artículo 1454 de la CC, o en su caso, se pactaron las arras con carácter confirmatorio y no penitencial, derivándose del clausulado del contrato pactado, del precio de la señal; 2º) Por otra parte, alega que fue el demandante el que incumplió el contrato al no comparecer en la notaría cuando fue citado, sin que proceda la condena de intereses desde la fecha recogida por la parte actora. Tras exponer los fundamentos de derecho que estimaba de aplicación, terminaba suplicando que se dictase Sentencia que desestimase íntegramente la demanda con condena en costas.

TERCERO.- Mediante Providencia de uno de julio de dos mil nueve se citó a las partes para la celebración de la audiencia previa el día uno de septiembre de dos mil nueve, quedando en virtud del artículo 429.5 de la LEC, el procedimiento visto para Sentencia al haber propuesto las partes únicamente como prueba en el acto de la audiencia previa, la prueba documental, dejando constancia de su resultado en soporte videográfico bajo la fe de la Sra. Secretario Judicial, quedando los presentes autos en la mesa de esta proveyente para su pertinente resolución.

CUARTO.- En la tramitación de este procedimiento se han cumplido todas las prescripciones legales.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- Con fecha veinticinco de marzo de dos mil nueve la parte demandante presentó demanda de juicio ordinario contra la entidad demandada en reclamación de cantidad de 62.504 euros y la consiguiente resolución del contrato pactado, más los intereses legales y costa, entendiendo que con fecha trece de noviembre de 2006 ambas partes firmaron un contrato de arras penitenciales para la adquisición de un chalet sito en Noez, acordándose la perfección del contrato de compraventa por la cantidad de 156.263 euros, más el IVA, entregando el  demandante un señal de 31.252 euros a la promotora, teniendo validez la señal hasta el día en que se formalizara la escritura pública, habiéndose pactado en la cláusula tercera de dicho contrato una pena por el incumplimiento conforme al artículo 1454 del CC. El 28 de enero de 2009 la parte demandante comunicó a la promotora la intención de resolver el contrato por la no entrega de la vivienda en el plazo, solicitando el doble de la cantidad entregada, a lo que se opuso la parte demandada al entender que las arras tenían carácter de confirmatorias. Por lo que se solicitaba que se dictase Sentencia en la que: 1.- Se declare la resolución del contrato de arras peniténciales suscrito entre el demandante y la entidad demandada con fecha trece de noviembre de 2006; 2.-Se condene ala entidad demandada al pago de 62.504 euros en concepto de devolución del doble de la señal entregada; 3.- Se condene a la entidad demandada al pago de los intereses legales de 31.252 euros desde el día trece de noviembre de 2006 hasta su efectiva devolución, conforme a la Disposición Adicional Primera de la L.O.E; 4.- Se condene a la entidad demandada al pago de las costas del presente procedimiento.

La parte demandada niega la reclamación de dicha cantidad, al entender que el contrato firmado es de compraventa o de arras confirmatorias pero nunca penitenciales, sin que se deba ala parte demandada el incumplimiento de contrato  y sin que deba los intereses legales reclamados desde el día trece de noviembre de 2006, sino en su caso, desde el día en que debió proceder a la devolución de la cantidad, solicitando la desestimación integra de la demanda con condena en costas a la parte actora.

SEGUNDO.- De conformidad con el artículo 217.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil corresponde al actor la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda, es decir, en este caso deberá probar que pactó con la parte demandada un contrato de arras con carácter penitencial, de tal modo, que ésta debe devolver el doble de la cantidad que entregó en concepto de arras penitenciales, al considerar que el contrato de compraventa lo incumplió la entidad demandada, teniendo en cuenta conforme al artículo 217.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que para la aplicación de estos artículos habrá que tener preséntela disponibilidad y facilidad probatoria que corresponda a cada una de las partes en el litigio. Al demandado, por su parte, le es de aplicación en la normativa probatoria lo dispuesto en el artículo 217.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ya que a él corresponde probar los hechos que extingan, impidan o enerven la eficacia jurídica de los hechos del actor, acreditando, por tanto, que no debe cantidad alguna, pues alega como hecho supuestamente enervador de la pretensión del actor que el contrato se incumplió por el demandante y que se pactó un contrato de compraventa o de arras confirmatorias pero en ningún caso penitenciales.

En el presente caso, hay que entender al contrario firmado entre ambas partes de fecha trece de noviembre de 2006 y aportado como documento número 2 dela demanda, el cual no ha sido impugnado por la parte demandada, donde consta efectivamente que las partes pactan un “contrato de arras” y en el apartado intervienen lo señalan como “presente contrato de arras penitenciales”, y en su clausulado es evidente que se ha pactado el carácter penitencial de dichas arras, ya que a pesar de que está llevando a cabo con la finalidad de una compraventa de dicha vivienda, recoge así que “Don Jesús … se compromete a realizar la compraventa de dicha vivienda, por lo que a la firma del presente contrato entrega una señal de 31.252 euros a la promotora, sirviendo este documento como recibo de pago de dicha cantidad”, pero lo que es más evidente el contenido del artículo 1454 del CC, que niega la parte demandada que se haya recogido en el contrato, figura claramente en la cláusula tercera “en el caso de resolución del presente contrato de arras por parte del comprador o de la propiedad, el comprador perderá la cantidad entregada y el vendedor la señal entregada hasta el día en que se formalice la escritura pública de compraventa, prevista para noviembre de 2008.

Así el artículo 1091 del Código Civil establece que 2el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes”, lo que conlleva la inalterabilidad del contrato (pacta sunt Servanda), imponiendo la obligatoriedad de lo convenido y consiguiente sujeción a sus efectos, determinada por la circunstancia de que las partes han aceptado libremente el contenido del contrato y las limitaciones que de él se derive, no siendo admisible que pueda quebrantarse la confianza que cada contratante ha suscitado en el otro con la promesa realizada, y así la fuerza obligatoria se proclama en el artículo 1278 del mismo cuerpo legal, entendiendo que los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, máxime en el presente caso donde la parte demandada se trata de una promotora, quien no puede alegar que desconociera el contenido de dicho contrato.

Las arras se entienden como la suma que sin implicar la totalidad del precio, entrega el comprador al vendedor en el momento de la conclusión del contrato. Se distinguen además dos tipos de arras las “confirmatorias”, que se entregan como prueba o señal de la celebración del contrato y las “penitenciales” o de desistimiento, que construye un medio lícito de desligarse las partes del contrato celebrado, mediante el abandono de las arras por quien las entregó o la restitución doblada por quien las recibió. El artículo 1454 del CC les atribuye carácter penitencial, al declarar que si hubiesen mediado arras o señal podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedora devolverlas duplicadas. El Tribunal supremo en Sentencias de 10 de febrerode1997 y 23 de julio de 1999, ha recogido que al dilucidar en cada caso el propósito de las partes cuando han intervenido en arras, es una cuestión interpretativa de la cláusula correspondiente; pero normalmente, y salvo que otra cosa constare, ha de entenderse que son confirmatorias y entregadas a cuenta del precio. Por tanto el criterio jurisprudencial es que salvo la voluntad de las partes resulte clara y precisa y esté rotundamente expresada en el contrato, haciendo constar la función penitencial de la suma desembolsada, cualquier entrega dineraria realizada por el comprador ha de reputarse como integrante del precio y pago parcial y anticipado del mismo, y en este caso, esta juzgadora entiende que se han pactado con claro sentido penitencial, ya que en el presente caso existe un contrato que firman ambas partes, y que por tanto tiene fuerza vinculante, y el carácter de las arras que se contiene en el contrato, pese a que en la cláusula segunda pudiera desprenderse que son confirmatorias, no es así pues en la cláusula tercera del contrato se recoge expresamente su carácter penitencial con las consecuencias que recoge el artículo 1454 del CC.

TERCERO.- Se trata de determinar partiendo de esta cláusula quién incumplió el contrato y por tanto a quién perjudica la aplicación de la cláusula expresada y el carácter penitencial de las arras entregadas. La cuestión está en determinar quien incumplió el contrato, pues en la cláusula cuartase recoge que la señal entregadas tendrá validez hasta el día en que se formalizará la escritura pública de compraventa, prevista para noviembre de 2008.

De la valoración conjunta de la prueba practicada se desprende, que la parte demandada no entregó la vivienda en el plazo pactado, esto es, no se efectuó la escritura pública en plazo establecido, como así lo reconoció ella misma en contestación al burofax enviado por la parte demandante de veintiocho de enero de2009. Por todo ello, y tras la valoración de la prueba existente, es por lo que procede estimarla demanda interpuesta, al considerar que las arras pactadas tienen carácter penitenciales y que fue la parte demandada la que incumplió el contrato pactado, si bien el contrato tenía una clara finalidad de compraventa, las partes han mostrado la disconformidad en cuanto la determinación del carácter penitencial o confirmatorio de las arras, debiéndola parte demandada devolver a la demandante la cantidad de 62.504 euros, declarándose resuelto el contrato pactado entre ambas partes el trece de noviembre de 2006.

CUARTO.- En cuanto a los intereses legales reclamados, la parte demandante ha solicitado los intereses desde el trece de noviembre de 2006, fecha en la que se pactó el contrato, si bien acierta la parte demandada al considerar que los intereses deben ser impuestos desde que se debió cumplir la obligación de devolver la cantidad, esto es, se devengarán los intereses legales desde el uno de noviembre de 2008, pues el precepto legal alegado por la demandante no guarda relación con los intereses a imponer, ya que la Disposición Adicional Primera de la L.O.E recoge “C) La devolución garantizada comprenderá las cantidades entregadas más los intereses legales del dinero vigentes hasta el momento en que se haga efectiva la devolución”, haciendo referencia a un seguro en caso de incumplimiento, por lo que se deben aplicarlos intereses legales del artículo 576 de la LEC desde el uno de noviembre de 2008.

QUINTO.- El artículo 394.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone que en caso desestimación parcial de la demanda cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, dado que se ha estimado parcialmente a pretensión en cuanto a los intereses legales reclamados.

Vistos los preceptos legales citados y demás procedentes que sean de aplicación.
FALLO

QUE DEBO ESTIMAR Y ESTIMO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por la representación procesal de Don Jesús …, contra la entidad ESMON GESTION INTEGRAL DEL SUELO SL, y por ende,  DEBO ACORDAR Y ACUERDO, tener por resuelto el contrato suscrito entre el demandante y la entidad demandada con fecha trece de noviembre de 2006, así como DEBO CONDENAR Y CONDENO a la entidad demandada ESMON GESTION INTEGRAL DEL SUELO SL, al pago de la cantidad de 62.504 euros (SESENTA Y DOS MIL QUINIETOS CUATRO EUROS) por los fundamentos anteriormente expuestos.

Igualmente la demandada ESMON GESTION INTEGRAL DEL SUELO SL, deberá abonar los intereses legales de 31.252 euros desde el día uno de noviembre de 2008 hasta su efectiva devolución.

Todo ello sin efectuar pronunciamiento de condena en las costas causadas en el presente procedimiento.

Inclúyase la presente resolución en el libro de sentencias dejando en las actuaciones testimonio, haciéndose saber a las partes que cabe RECURSO DE APELACIÓN  ante la Ilma. Audiencia Provincial de Toledo, debiendo prepararse el mismo por medio de escrito presentado en este Juzgado en el plazo de cinco días hábiles contados desde el día siguiente de la notificación, limitado a citar la resolución apelada, manifestando la voluntad de recurrir, con expresión de los pronunciamientos que impugna.

Así por esta mi Sentencia, la pronuncio, mando y firmo, Doña MARÍA YOLANDA BONILLA SÁNCHEZ, Juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Número Cinco de Toledo y su partido, con competencia en materia de Violencia de Género.

SENTENCIA Nº. 209

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO 63 MADRID

Juicio ordinario número 889/2008

Demandantes: Don…………
Doña………
Procuradora: Doña Carmen Hurtado de Mendoza Lodares
Letrado: Don Fernando Sánchez de la Llave
Demandados: 1) Grupo Lar Desarrollos Urbanísticos S.L.
2) Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Avila

SENTENCIA NÚEMRO 209/2008

En Madrid, a uno de Septiembre de dos mil ocho.

Vistos por Doña Lourdes Menéndez González-Palenzuela, Magistrada-juez titular
Del juzgado de Primera Instancia número 63 de esta ciudad, los presentes autos del juicio ordinario numero 889/08, seguidos a instancia de Don …………… y Doña ………….., representados por la procuradora Doña Carmen Hurtado De Mendoza Lodares y asistidos del Letrado Don Fernando Sánchez de la Llave, contra: Grupo Lar Desarrollos Urbanísticos S.L., representada por el Procurador Don …… y asistida de Letrado; y caja de Ahorros y Monte de Piedad de Avia, representada por la Procuradora Doña ………y asistida del Letrado Don …….., sobre resolución de contrato de compraventa y reclamación de cantidad.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- La parte actora presentó en fecha 28 de Abril de 2008 demanda en la que exponía, expresados aquí en síntesis, los siguientes hechos: el día 15 de Octubre de 2005 los demandantes y Grupo Lar firmaron contrato privado de compraventa de vivienda en construcción para la adquisición de la vivienda número 11 de la promoción “Mira Oriente”, sita en Paracuellos del Jarama (Madrid), parcela UH-01, por precio de 401.892.- euros, que debía abonarse del modo que se indica, que incluía la posibilidad de pago de los últimos 321.513,60.- euros al contado en el momento de la firma de la escritura pública o con la financiación ofrecida por la promotora a través de Caja Avila. En la cláusula tercera del contrato se previó que las cantidades anticipadas por el adquirente quedaran garantizadas mediante aval y según dispone la Ley 57/1968. Las Cantidades adelantadas por los compradores ascienden a 60.283,80.- euros, firmándose un anexo por el que se contratan mejoras en la vivienda por importe de 3.550.- euros.

La fecha estimada para la entrega de la vivienda era el día 1 de Diciembre de 2006. De superarse la fecha prevista, el adquiriente tenía la doble opción de prorrogar el plazo de entrega en tres meses o resolver el contrato, pudiendo optar de nuevo por ambas posibilidades si tampoco se cumplía con la entrega en el plazo prorrogado. Se pactó también que d e optarse por la resolución se procedería a la devolución de todas las cantidades entregadas más los intereses legales y una indemnización por daños y prejuicios cifrada en .50 multiplicado por las cantidades efectivamente satisfechas por el adquiriente en el momento de la resolución de la compraventa. La cantidad se pagaría en le momento en que se suscribiera por ambas partes el acuerdo de resolución del contrato o , en su caso, en el plazo de diez días contados a partir del momento en el que la promotora recibiera correcta comunicación fehaciente por parte del adquiriente optando por la resolución. Ala fecha de presentación de la demanda ni si quiera está certificada la terminación de las obras ni, obviamente, el Ayuntamiento ha concedido la licencia de primera ocupación.

La parte actora optó por la resolución del contrato y así se lo comunicó a la promotora, pidiendo la entrega de las cantidades convenidas. Grupo Lar envió e-mail a Don…….. el día 24 de Enero de 2008 con el detalle de las cantidades a devolver, que son: 60.283,80.- euros por devolución del precio; 5.025,67.- euros por intereses; y 30.141,91.- euros como indemnización; comunicándole igualmente que el tablón está preparado y sólo falta de firmas, pese a lo cual no se han llegado a pagar tales cantidades ni a atender las reclamaciones realizadas por la parte actora en este sentido. Se reclama la devolución de precio e indemnización antes cifradas y la suma de 6.758,14.- euros en conceptos de intereses vencidos la fecha de presentación de la demanda, lo que totaliza 97.183,85.- euros. De este importe debe responder en su integridad Grupo Lar y la Caja de Ahorros de Avila responde solidariamente por importe de 67.041,94.- euros en calidad de garante de la devolución del precio anticipado e intereses legales. Y tras la invocación de los Fundamentos de Derecho que entendieron de aplicación, terminaban solicitando del Juzgado que, previos los trámites legales oportunos, dictara en su día sentencia por la que declare la resolución del contrato d compraventa, condene a Grupo Lar al pago de 60.283,80.- euros en concepto de devolución de precio más los intereses legales desde el desembolso de las cantidades anticipadas hasta su efectiva devolución, y otros 30.141,91.-euros en concepto de indemnización; y del importe total reclamado, condene a Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Avila al pago de 60.28,80.- euros en concepto de devolución de precio más los intereses legales desde el desembolso de las cantidades anticipadas hasta su efectiva devolución. Y todo ello con imposición de las cotas del pleito.

SEGUNDO.- La demanda fue admitida a trámite por auto dictado en fecha 23 de Mayo de 2008, en el que se ordenó el emplazamiento de las demandas para su contestación por veinte días. El día 24 de Junio de 20068 Grupo Lar Desarrollos Urbanísticos S.L presentó escrito de allanamiento a la demanda, justificando posteriormente en ingreso en la cuenta de depósitos y consignaciones del Juzgado de la suma de 97.183,85.- euros. También la Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Avila reallanó a la demanda mediante escrito que tuvo entrada el día 25 de Junio de 2008, en el que solicitaba y argumentaba la no imposición de costas a esta parte.

TERCERO.- La parte actora presentó escrito el día 4 de Julio siguiente por el que pedía que se dictara sentencia de condena de ambos demandados conforme el suplico de la demanda, incluida la condena den costas, quedando los autos conclusos para sentencia por diligencia de ordenación de fecha 10 de Julio de 2008.

CUARTO.- En la tramitación de estas actuaciones se han observado por esta juzgadora todas las prestaciones legales en vigor.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- Establece el artículo 21 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que cuando el demandado se allane a todas las pretensiones del actor el tribunal dictará sentencia condenatoria de acuerdo con lo solicitado por esté, pudiendo rechazar el allanamiento únicamente si se hiciera en fraude de ley o supusiera renuncia contra el interés general o prejuicio de tercero, circunstancias cuya concurrencia no se aprecia en el caso de autos.
SEGUNDO.- Por aplicación de lo previsto en los artículos 1100, 1101 y 1108 del Código Civil y disposición adicional primera de la Ley de Ordenación de la Edificación, la parte demandada debe pagar a la actora el interés legal del dinero correspondiente a las cantidades adelantadas a partir de la fecha en que éstas se pagaron y hasta el día 7 de Julio de 2008 en que se ingresó el principal adecuado en la cuenta de depósitos y consignaciones del Juzgado.

TERCERO.- Según previene el artículo 395 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, si el demandado se allanare a ala demanda antes de contestarla no procederá la imposición de cortas, salvo que el tribunal, razonándolo debidamente, aprecie mala fe en el demandado, debiendo entenderse que en todo caso existe mala fe si antes de presentar la demanda se hubiese formulado al demandado requerimiento fehaciente y justificado de pago, o si se hubiera dirigido contra él demanda de conciliación.
Con respecto al Grupo Lar, es obvio que han de imponérsele las costas causadas, al haber acreditado los demandantes, por medio de los documentos aportados bajo los números 15, 16 y 17, las reclamaciones fehacientes realizadas en vía extrajudicial sin éxito definitivo alguno, pese a que fueron respondidas por la hoy demandada con la aparente voluntad de pago. No procede, sin embargo, imposición de costas a la Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Avila, a quien no se realizó por los actores requerimiento de pago probado alguno ni se formuló contra ella demanda de conciliación, sin que exista ningún indicio que permita presuponer mala fe por su parte y sin que el contenido del artículo 1141 del código Civil -al disponer que las acciones ejercitadas contra cualquiera de los deudores solidarios perjudicarán a todos estos- proporcione cobertura suficiente para razonar debidamente, como exige el artículo 395 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que exista mala fue por su parte que le convierta en acreedora de la imposición de costas del pleito.
Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación al caso, en nombre S.M el Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLO

1.- En virtud del allanamiento de Grupo Lar Desarrollados Urbanísticos S.L. y Caja
de Ahorros y monte de Piedad de Avila a las prestaciones contenidas en l demanda dirigida contra ellos por Don …… y Doña ………, estimo íntegramente la demanda, con todos los siguientes pronunciamientos:
Declaro resuelto el contrato de compraventa de vivienda en construcción suscrito entre los actores y Grupo Lar Desarrollos Urbanísticos S.L en fecha 15 de Octubre de 2005 y el anexo de la misma fecha

Condeno a grupo Lar Desarrollos Urbanísticos S.L y a Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Avila solidariamente a pagar a los actores la suma de SESENTA MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y TRES EUROS CON OCHENTA CENTIMOS (60.283,80.- euros) en concepto de devolución de precio, más los intereses legales desde la fecha de desembolso de las cantidades anticipadas hasta el día 7 de Julio de 2008 en que reprodujo el ingreso en la cuenta de depósitos y consignaciones del Juzgado.

Condeno además a Grupo Lar Desarrollos Urbanísticos S.L a pagar a los actores la suma de TREINTA MIL CUENTO CUARENTA Y UN EUROS CON NOVENTA Y UN CENTIMOS (30.141,91.- euros) en concepto de indemnización.

2.- Grupo Lar Desarrollos Urbanísticos S.L deberá abonar las costas causadas a los demandantes por la tramitación del pleito, declarándose de oficio las costas ocasionadas por el allanamiento de Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Avila.

3.- Firme que sea la presente resolución, entréguese a la parte actora mandamiento de pago por la suma que resulte procedente de los términos de esta sentencia con cargo a la que aparece consignada en la cuenta del Juzgado.

Notifíquese la presente resolución a las partes en forma legal, haciéndoles saber que contra la misma cabe recurso de apelación ante la Audiencia Provincia, que se preparará por medio de escrito presentado en este Juzgado en el plazo de cinco días hábiles contados desde el día siguiente ala notificación y limitado a citar la resolución apelada, manifestando la voluntad de recurrir con expresión de los pronunciamientos que se impugnan.

Así por esta mi sentencia, amando y firmo.

PUBLICACIÓN.- Extendida y firmada esta sentencia por la Magistrada-juez que la ha dictado, renotifica y archiva en al oficina judicial, dándole publicidad en la forma permitida u ordenada por la Constitución y las Leyes. Doy fe.