AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID
Sección 21ª

Sentencia

MAGISTRADOS Ilmo Sres:
D. GUILLERMO RIPOLL OLAZABAL
Dª ROSA MARIA CARRASCO LOPEZ
Dª CRISTINA DOMENECH GARRET

En Madrid, a dieciocho de diciembre de mil doce. La Sección Vigésimo primera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio ordinario número 348/2011, procedentes del -Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Léganes, seguidos entre partes, de una, como Apelante-Demandada: Ofileganés PP 10 S.L, y de otra, como Apelado-Demandante: Inversiones Urbanísticas Henares S.L, y como Apelado-Demandado: Caja Castilla La Mancha.

VISTO, siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª CRISTINA DOMENECH GARRET.

ANTECEDENTES DE HECHO

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Leganés, en fecha de 14 de marzo de 2011, se dictó sentencia, cuya partes dispositiva es del tenor literal siguiente: “FALLO: Que estimando la demanda interpuesta por Inversiones Urbanísticas Henares S.L contra Ofileganés PP10 S.L y Caja Castilla la Mancha debo declarar y declaro resuelto el contrato de compraventa celebrado entre la demandante y Ofileganés PP10 S.L el día 19-10-2007 y consiguiente concepto:
1. A Ofileganés PP10 S.L a devolver a la demandante la cantidad de 19.226,99 €, con los intereses legales, previstos en la Ley 57/1968 de 27 de julio sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta y en la disposición adicional 1ª de la LOE desde 1-11-09, hasta la fecha de su efectiva devolución.
2. A ambas demandadas a abonar a la actora los intereses legales de la cantidad devuelta de 24.509,44 €, previstos en la Ley 57/1968 de 27 de julio sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta y en la disposición adicional 1ª de la LOE desde 1-11-09, fecha del cumplimiento hasta el 14-01-10 fecha de devolución, que se determinen en ejecución de sentencia.
Se impone el pago de las costas a la codemandada Ofileganés PP10 S.L, excepto las causadas en relación a la codemandada CCM, respecto de la cuales no se hace expresa condena.

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, admitido en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada, quién se opuso en tiempo y forma. Elevándose los autos junto con oficio ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de 16 de diciembre de 2012, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 18 de diciembre de 2012.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

FUNDAMENTOS DE DERECHO.

SE ACEPTAN los Fundamentos de Derecho de la Sentencia impugnada.

PRIMERO.- Se alza la demandada Ofileganés PP!0 S.L, frente a la sentencia dictada en primera instancia por la que, apreciando el incumplimiento por la vendedora demandada de la obligación de entrega del despacho profesional, trastero y garaje objeto del contrato de compraventa celebrado en fecha 19 de octubre de 2007, estima la demanda interpuesta por la compradora, Inversiones Urbanísticas Henares S.L, declara resuelto el mencionado contrato; condena a dicha demanda a restituir a la actora la cantidad de 19.226,99 €, más los intereses legales previstos en la Ley 57/1968 y en la Disposición Adicional 1ª de la LOE desde la fecha del incumplimiento, que tuvo lugar el día 1 de noviembre de 2009, hasta su efectiva devolución; y condena a Ofileganés PP10 S.L, así como a la codemandada Caja Castilla la Mancha S.A, a abonar a la actora los intereses legales previstos en la Ley 57/1968 y en la Disposición Adicional 1ª de la LOE, de la cantidad devuelta de 24.504,99 €, desde la misma fecha del incumplimiento, hasta el 14 de enero de 2010 en que tuvo lugar dicha devolución.

Alega el mercantil apelante en su recurso en primer lugar error en la valoración de la prueba e infracción legal por implicación de la doctrinas jurisprudencial relativa a los requisitos necesarios para que proceda la resolución, contractual por retraso en la entrega del inmueble vendido, así como la relativa al principio de conservación del negocio. En resumen entiende que la interpretación de la cláusulas contractuales permite concluir que se fija con fecha límite para la terminación de la edificación el día 31 de octubre de 2009 y para el supuesto de que llegada la fecha la obra no estuviera concluida completamente, la concesión ala compradora del derecho unilateral a la resolución contractual, con potestad alternativa a la concesión de un prórroga, que en su caso podría ser prorrogada posteriormente hasta la terminación del inmueble, con derecho a pedir intereses sobre las cantidades pagadas a cuenta del precio. En cambio, según expone, para el supuesto del mero retraso no se pacta igual derecho a la resolución automática. Entiende por ello que las partes estuvieron de acuerdo en fijar como elemento esencial del contrato la fecha terminación de la construcción, pero no a la fecha de entrega del inmueble. Finalmente entiende que la posible redacción confusa del contrato debiera haber dado lugar a la aplicación del principio de conservación del negocio. Por otro lado, aduce que la facultad resolutoria prevista en el artículo 1124 CC requiere que se patentice de forma indubitada un incumplimiento del deudor que frustre de forma definitiva y radical la finalidad por la que el acreedor celebró el contrato, circunstancias que la actora apelada no ha acreditado, sin que, según afirma, tampoco quepa hablarse de una voluntad deliberadamente rebelde u obstativa de la ahora apelante al cumplimiento de sus obligaciones, en cuanto finaliza la obra varios meses antes de la fecha fijada en el contrato como límite y solicitada la Licencia de Primera Ocupación en noviembre de 2009, la misma no fue concedida hasta agosto de 2012, imposibilitando así la entrega. Con carácter subsidiario en el motivo segundo alega indebida aplicación de la Ley 57/1968 y en la Disposición Adicional 1ª de la LOE pretendiendo con base a ello la revocación de los pronunciamientos que condenan a la apelante al pago os intereses en ellas previsto, por entender en suma que dichas normas sólo resultan aplicables para el supuesto de que el objeto de la venta fuera una vivienda, circunstancia que no concurre en el caso.

SEGUNDO.- La más reciente doctrina jurisprudencial (STS nº 537/2012, del Pleno de la Sala de lo Civil de 10 de Septiembre de 2012, y STS de 28 de junio de 2012, así como STS de 14 de junio de 2011, Rc nº 36/2008 y 21 de marzo de 20120, Rc nº 931/2009, citadas en las anteriores) interpretativa de la norma general reguladora de la resolución contractual, artículo 1124 CC, declara que el incumplimiento que constituye su presupuesto ha de ser grave o sustancial, lo que no exige una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento pero sí que su conductora origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte (STS de 9 de julio de 2007, RC nº 2863/2000, 18 de noviembre de 1983, 31 de mayo de 1985, 13 de noviembre de 1985, 18 de marzo de 1991, 18 de octubre de 1983, 25 de enero de 1996, 7 de mayo de 2003, 11 de diciembre de 2003, 18 de octubre de 2004, 3 de marzo de 2005, 20 de septiembre de 2006, 31 de octubre de 2006 y 22 de diciembre de 2006), cosa que ocurre, en los términos de los Principios de Unidroit (art. 7.3.1[2.b], cuando se <<priva sustancialmente>> al contratante, en este caso, al comprador, <<de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato>>, encontrándose sin duda, entre las lógicas expectativas del comprador el recibir la cosa en el tiempo, lugar y forma que se hubiera estipulado, en el estado que se hallaba al estipularse el contrato (artículo 168 CC) y en condiciones para ser usada conforme a su naturaleza, pues, no en vano, la de entrega constituye la obligación esencial y más característica de la compraventa para el vendedor (artículo 1461 CC, en relación con el artículo 1445 CC).

Con respecto al plazo de entrega, constituye igualmente jurisprudencia de esta Sala que el mero retraso (en el pago o en la entrega de la cosa) no siempre produce frustración del fin práctico perseguido por el contrato, porque el retraso no puede equipararse en todos los casos a incumplimiento. Como declara la STS de 12 de abril de 2011, RC nº 2100/2007, la situación de retraso en el cumplimiento puede dar lugar a la constitución en mora, cuando se dan los presupuestos que entre otros señala el artículo 1100 CC, con las consecuencias que indican preceptos como los artículos 1101 CC, 1096 CC y 1182 CC del Código Civil, pero no necesariamente a la resolución. Su carácter de remedio excepcional, frente al principio de conservación del negocio, se ha traducido en la jurisprudencia haya venido exigiendo, además de que quien promueve la resolución, haya cumplido las obligaciones que le correspondieran, que se aprecie en el acreedor que insta la resolución un <<interés jurídicamente atendible>>. Mediante esta expresión se expresa la posibilidad de apreciar el carácter abusivo o contrario de buena fe, o incluso doloso, que puede tener el ejercicio de la facultad resolutoria de contrato cuando se basa en un incumplimiento aparente que no responde a la realidad de las cosas, cosa que ocurre cuando el incumplimiento alegado no afecta al interés del acreedor en términos sustanciales, o encubre el simple deseo de aprovechas la oportunidad de concretar un nuevo negocio que determinaría para obtener mayores beneficio . (…).

Para que el retraso del comprador o del vendedor en el cumplimiento de sus recíprocas obligaciones pueda considerarse como supuesto incumplimiento resolutorio se requiere que sea de tal entidad, grave y esencial, como para que con él se frustre el fin del contrato o la finalidad económica del mismo, esto es, capaz de producir insatisfacción de las expectativas de la parte perjudicada por el mismo (SSTS de 25 de junio de 2009, RC nº 2694/2004 y de 12 de abril de 2011, RC nº 2100/2007), lo que hace necesario examinar el valor del plazo en este tipo de contratos y si su inobservancia debe llevar indefectiblemente al incumplimiento definitivo del contrato (STS de 17 de diciembre de 2008, RC nº 2241/2003).

Pues bien , aunque a la luz de dicha doctrina haya de entenderse que en principio el simple retraso no es causa suficiente para la resolución del contrato, es indudable que en el presente caso el plazo de entrega del despacho profesional y sus anejos, tenía carácter esencial, por resultar del propio contrato.

En primer lugar y en cuanto aquí interesa, se constata que la cláusula 4.1 del contrato suscrito por los aquí litigantes estable que en caso de que la construcción del inmueble objeto del contrato no se termine completamente antes del 31 de octubre de 2009, “la Compradora “podrá optar entre (i) resolver el presente contrato, viniendo la Vendedora obligada a la devolución de las cantidades percibidas a cuenta hasta ese momento …”. Asimismo en dicha cláusula se contempla, también como opción del comprador, la concesión de una prórroga del plazo de entrega de tres meses (hasta el 1 de febrero de 2010, según expresa), y se prevé que sí transcurrido el mencionado plazo de tres meses el inmueble no hubiera sido entregado, la compradora podrá de nuevo optar entre resolver el contrato, viviendo la vendedora obligada a devolver a la compradora las cantidades entregadas a cuenta, así como los intereses, o continuar cobrando el interés legal de dinero hasta la fecha de terminación de la construcción del inmueble. De otro lado, en la cláusula 14.3 se estipula también que el otorgamiento de la escritura de compraventa y la consiguiente entrega tendrá lugar no más tarde del 31 de octubre de 2009, disponiéndose también que en caso de retraso en la entrega según lo estipulado en la cláusula 4.1, el otorgamiento de la escritura se pospondrá hasta la fecha en que tenga lugar la terminación del inmueble.

Por lo tanto, del tenor literal de ambas cláusulas (artículo 1281 CC), de su interpretación sistemática (artículo 1285 CC) y contra proferentem (artículo 1288 CC) aplicable éste al caso en cuanto la vendedora fue la redactora del contrato- siendo por lo demás que no contradice el principio de conservación del negocio previsto en el artículo 1284 CC, se desprende indudablemente que la fecha límite pactada para la terminación de los inmuebles y su entrega era el día 31 de octubre de 2009. Asimismo y en la medida que en la mencionada cláusula 4.1 faculta a la parte compradora a resolver el contrato en el caso de incumplimiento de la obligación de entrega de la cosa vendida por la parte vendedora, es indudable que el plazo de entrega se configura como sustancial.

Cierto es que, como se alega en el recurso, la edificación obtuvo certificado final de obra el 17 de julio de 2009 y que en fecha 17 de septiembre de 2009 fue otorgada escritura de rectificación de la declaración de obra nueva, protocolización del final de obra y ratificación de la escritura de declaración de división horizontal de fecha de 11 de septiembre de 2009. Sin embargo no lo es menos que en la fecha pactada la vendedora aquí apelante no se encontraba en disposición de cumplir su obligación de entrega, pues así se desprende del hecho de hasta el 22 de diciembre de 2009 remitió requerimiento resolutorio, que le fue entregado el día 2 de noviembre de 2009, habiendo solicitado la vendedora del Ayuntamiento la licencia de primera ocupación de la edificación en que radica el despacho, plaza de garaje y archivo o trastero objeto del contrato privado suscrito por litigantes en fecha de 6 de noviembre de 2009, y por tanto en fecha posterior a la fecha límite pactada para la entrega y al mencionado requerimiento.

Con relación a la relevancia de la falta de obtención de licencia de primera ocupación a los efectos resolutorios, el Pleno de la Sala de lo Civil declara en la citada STS de 10 de septiembre de 2012 fija los siguientes criterios:

“(I) La falta de cumplimiento del deber de obtención de la licencia de primera ocupación por parte del promotor-vendedor no tiene, en principio, carácter esencial, salvo si se ha pactado como tal en el contrato o lleva consigo un incumplimiento esencial de la obligación de entrega del inmueble, según las condiciones pactadas en el contrato.

(II) Debe valorarse como esencial la falta de obtención de licencia de primera ocupación en aquellos casos en que las circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a ser posible en un plazo razonable por ser presumible contravención de la legislación y/o planificación urbanística, ya que en ese caso se estaría haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva incorporación del inmueble al patrimonio del adquiriente.

(III) De conformidad con las reglas sobre distribución de la carga de la prueba y el principio de facilidad probatoria, corresponde a la parte contra la que se formula la alegación de incumplimiento, es decir, a la parte vendedora (obligada, en calidad de agente de la edificación, a obtener la licencia de primera ocupación), probar el carácter meramente accesorio y no esencial de la falta de dicha licencia, demostrando que el retraso en su obtención no responde a motivos relacionados con la imposibilidad de dar al inmueble el uso adecuado.”

De este modo de conformidad de la doctrina expuesta, y atendido el expediente administrativo remitido por el Ayuntamiento de Leganés, cabría concluir por un lado que las partes no pactaron que la obligación de obtención de licencia de primera ocupación tuviera carácter esencial en cuando a nada consta en el contrato al respecto. Ahora bien, no se puede olvidar que la propia vendedora no comunicó a la compradora que los inmuebles se hallaban en disposición de ser entregados hasta el 22 de diciembre de 2009 pese a haber recibido ya antes de esa fecha requerimiento resolutorio; y por otra parte que según consta en el referido expediente, en fecha 17 de noviembre de 2009 la ahora apelante fue requerida por el Ayuntamiento para la subsanación de deficiencias apreciadas, y presentó en fecha 10 de enero de 2010 la documentación requerida. Por tanto de los actos de la propia vendedora se desprende que hasta fechas inmediatamente anteriores a la presentación de la documentación exigida, la vendedora no se hallaba en disposición de entregar en debidas condiciones de uso los inmuebles a la compradora, pues no contestó el requerimiento de la compradora en fechas inmediatas y tan sólo comunicó su voluntad de cumplir la obligación de entrega después de ser requerida por el Consistorio para corregir las deficiencias. Por otras parte, la vendedora aquí apelante no ha acreditado que la falta de obtención de la licencia de primera ocupación hasta el 3 de agosto de 2010 en que fue finalmente otorgada, se debiera a una simple demora atribuible a la Administración y no a la ausencia de los presupuestos requeridos para su concesión, desprendiéndose por el contrario de lo expuesto que, al menos hasta el 10 de enero de 2010, el retraso le fue imputable, deduciéndole también todo ello y ante la ausencia de cualquier otra justificación, que al menos hasta el 22 de diciembre de 2009 el inmueble carecía de los presupuestos necesarios para dar a los inmuebles vendidos el uso adecuado, máxime si se tiene en cuenta que todavía a fecha 1 de febrero de 2011 la licencia de apertura de garaje del edificio en que radican los inmuebles objeto del contrato se hallaban en periodo de tramitación.

En resumen, el carácter esencial atribuido por las partes contratantes al plazo de entrega, lleva a concluir que el incumplimiento de la promotora de su obligación justifica por sí solo la resolución acordada, siendo que además en la fecha pactada al efecto la vendedora no se hallaba en debidas condiciones de habitabilidad.

Por lo demás y al hilo de los argumentos del recurso, interesa recordar que como declara la jurisprudencia plasmada en la repetida STS de 10 de septiembre de 2012, por citar la más reciente, así como en otras anteriores como las STS de 14 de noviembre de 1998, de 5 de junio de 1989 [RJ 1989/4298], 24 de febrero de 1990 [RJ 1990/713] y 7 junio 1991 [RL 1991/4430], para la que la resolución sea procedente basta que al incumplidor pueda atribuírsele una conducta voluntaria -no señalada por justa causa que la origine- obstativa al cumplimiento del contrato en los términos en que se pactó, y que el vendedor sólo puede liberarse de las consecuencias del incumplimiento si prueba la concurrencia de causa a él no imputable, sin que sea necesario bucear en el interior de sus profundidades anímicas para ver por qué no cumple y sancionarlos si en ese viaje se observa que quería cumplir aunque no cumpliese, siendo que en el presente caso, según resulta de lo ya dicho y repetido, no constando que ello se debiere a causa que no le fue imputable, la vendedora ahora apelante no entregó ni se hallaba en disposición de entregar los inmuebles en la fecha pactada como término esencial del contrato, dando así lugar este incumplimiento este incumplimiento a la frustración de las legítimas expectativas de la otra parte contratante.

Finalmente y por lo que respecta a la procedencia de los intereses a cuyo pago también ha sido condenada la ahora apelante, basta recordar de que de conformidad con lo establecido en el artículo 1124 CC la resolución conlleva en cualquier caso le resarcimiento de daños y el abono de intereses. Por tanto la cuantía de la indemnización a que el precepto se refiere comprende el pago de los intereses del dinero entregado como parte del precio durante el tiempo en que la suma entregada estuvo de hecho retenida fuera de la disposición de quien la entregó, sufriendo las consecuencias de la devolución del total (en este sentido STS de 13 de octubre de 1987). Por otras parte la cláusula 4.1 del contrato privado suscrito por las partes aquí litigantes prevé que en garantía de devolución de las cantidades entregadas a cuenta la compradora tendrá a su disposición los vales bancarios emitidos a su favor en un plazo de 30 días naturales posteriores a su pago. Y en dichos avales, se dice que Caja de Ahorros de Castilla la Mancha, avala solidariamente “en los términos de la Ley 57/68 de 27 de julio, a Ofileganés PP10 S.L”, en cumplimiento del contrato de 19 de octubre de 2007 relativo a despacho profesional y plaza de garaje. Por tanto a tenor de lo pactado, y a los efectos propios de toda resolución, resulta indudable la procedencia del pago de los intereses en los términos acordados en la sentencia apelada.

TERCERO.- Cuanto procede lleva a la desestimación del recurso de apelación por lo que conforme a lo dispuesto en los artículos 398 y 394 CC debemos imponer las costas de ésta alzada a la apelante.

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

FALLO

Que DESESTIMAMOS el recurso de apelación formulado por la representación procesal de Ofileganés PP10 S.L, contra la Sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia número 4 de Leganés en fecha 14 de marzo de 2011, en autos de Juicio Ordinario seguidos con el imposición de las costas de ésta alzada a la apelante.

Contra la presente resolución cabe el Recurso de Casación por interés casacional y/o extraordinario por infracción procesal, en los términos previstos en el art 469 de la LEC, en relación con la Disposición Final Decimosexta dela misma, a interponer en el plazo de veinte días ante este Tribunal y del que conocerá la Sala Primera del Tribunal Supremo.

Notifíquese la presente Sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.