JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO, 91

MADRID

Procedimiento Ordinario 1374/09

SENTENCIA nº 28

En Madrid, a doce de febrero de dos mil diez.

Vistos por la Ilma. Sra. Doña Silvia Abella Maeso, Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia número 91 de Madrid, los presentes autos de juicio ordinario, seguidos bajo el número 1374/09, promovidos a instancias de Don. …. …. …, y Doña …. …. …, representados ambos por la Procuradora Doña Carme Hurtado de Mendoza y asistidos del Letrado Don Fernando Sánchez de la Llave, contra UBAPRO ARQUITECTURA, URBANISMO Y GESTIÓN, representados por la Procuradora Doña Rosa María del Pardo Moreno y asistido del Letrado don Fernando Martín Contera, versando sobre resolución de contrato y reclamación de cantidad.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- Por la Procuradora Doña Carme Hurtado de Mendoza Lodares, actuando en nombre y representación de Don … … … y Doña…. … .., se interpuso ante este Juzgado demanda de juicio ordinario contra la entidad Urbapro Arquitectura, Urbanismo y Gestión en la que, tras alegar los hechos y los fundamentos de derecho que consideró oportunos, terminaban suplicando se dictase sentencia por virtud dela cual:

1.- Se declare la resolución del contrato privado de compraventa de fecha27 de abril de 2005 suscrito entre Urbapro y los demandantes.

2.- Condene a Urbapro al pago de 44.569,23 euros en concepto de devolución de las cantidades anticipadas en concepto de precio, más los intereses legales devengados desde la entrega de las cantidades hasta su efectiva devolución

3.- Condene a Urbapro al pago de las rentas de alquiler sufragadas por los actores desde la fecha del incumplimiento de la entrega de la vivienda hasta la resolución judicial del contrato, en conceptos de años y perjuicios causados.

SEGUNDO.- Admita, que fue, a trámite la demanda, se dio traslado de ella al demandado, que fue emplazado para personarse y contestarla lo que hizo en tiempo y forma oponiéndose y solicitando su desestimación, con imposición de costas al actor.

Admitida la contestación se señaló día para la audiencia previa  a la cual asistieron ambas partes y tuvo lugar con arreglo a las prescripciones legales. En ella,  tras dar audiencia a las partes sobre los documentos aportados y efectuarse las oportunas impugnaciones, se fijaron los hechos controvertidos, y no siendo posible llegar a un acuerdo, cada parte propuso las pruebas que a su derecho convino, siendo admitidas las pertinentes.

TERCERO.- Toda vez que la única prueba admitida aparte de las documentales unidas a los autos, fue la del interrogatorio de los demandantes, que estaban presentes en el acto, a instancias del actor y con la conformidad del demandado, se procedió a celebrar acto seguido el juicio. En él se practicó la prueba de interrogatorio y finalmente cada parte formuló sus conclusiones. Sin más trámites quedaron los autos vistos para sentencia.

CUARTO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- Se ejercita por los demandantes, Don … … …, y Doña…. …. … acción personal de resolución de contrato de compraventa de vivienda, al amparo de lo dispuesto en el artículo 1124 del Código Civil, artículo 3 de la ley 57/ 1968, de 27 de julio sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta y asimismo en lo pactado por las partes en el contrato.

En concreto son hechos que constituyen la pretensión de los demandantes que en fecha 27 de abril de 2005 celebraron con la entidad Urbapro Arquitectura, Urbanismo y Gestión un contrato privado de compraventa para la adquisición de una vivienda unifamiliar sita en la parcela 30713 de la fase 3 de la promoción “Residencial Fuente Milano” que esta entidad estaba ejecutando en Bustarviejo (Madrid). El precio pactado fue de 208.267,50 euros, más 14.578,73 euros de IVA, de los cuales y en virtud de lo pactado, los demandantes abonaron las siguientes cantidades: 22.284,62 euros al firmas la reserva y a la firma del contrato privado de compraventa, y otros 22.284,62€ mediante aceptación de cuatro letras de cambio con vencimiento en los años 2005 y 2006, que se hicieron efectivas. El resto del precio 178.276, 98€ habría de abonarse en el momento de entrega de las llaves, que coincidiría con la firma de la escritura pública de compraventa.

Conforme a la cláusula sexta del contrato, relativa ala fecha de entrega, estaba previsto el inicio de las obras en el 4º trimestre de 2005, y la finalización en 20 meses desde ese comienzo. Una vez finalizadas, la vendedora venía obligada a solicitar la licencia de primera ocupación y a entregar la vivienda en tres meses desde su obtención. Señala la parte demandante que las obras, pues, debían haber concluido el 31 de agosto de 2007 y en otros tres meses, el 30 de noviembre debían estar escriturados los contratos y entregadas las viviendas con licencia de primera ocupación. Sin embargo tales plazos no se cumplieron. El certificado de final de obra se emitió el 18 de noviembre de 2008, más de un año después del pactado como fin de las obras, y la licencia de primera ocupación se concedió el 27 de febrero de 2009, a pesar de carecer de determinados servicios como el agua y la conexión de la red de saneamiento, lo que llevó a los demandantes a formular recurso ante el Ayuntamiento de Bustarviejo, que en sesión del 21 de mayo de 2009 acordó la suspensión de la eficacia de la licencia. La vivienda debía haberse, pues, entregado en diciembre de 2007 y sin embargo no fue hasta febrero de 2009, más de un año después, cuando se concedió la licencia de primera ocupación, que además fue suspendida por no tener la misma todos los servicios ni ser, por ello, habitable.

Los demandantes consideran que dicho incumplimiento del plazo, no justificado, determina su facultad de resolver el contrato, reclamado tanto las cantidades entregadas a cuenta, como los intereses legales desde que debieron serlo, así como la indemnización de los daños y perjuicios que se les ha irrogado, consistentes en las rentas que han tenido que venir abonando por el alquiler de una vivienda al no disponer de aquella que era objeto de la compraventa discutida.

A tal pretensión se opone el demandado, que afirma que el plazo pactado en el contrato para la ejecución de las obras y la entrega de las viviendas no era fijo, sino que era una mera “provisión”, que no le vinculaba, alegando la concurrencia de determinadas circunstancias imprevista que justificaron el retraso, tal como inclemencias meteorológicas, pero fundamentalmente la situación de quiebra de a constructora contratada, que paralizó las obras durante un tiempo obligando a la demandada a contratar a otras distintas para la conclusión delas viviendas. Además considera que no procede la indemnización de daños y perjuicios toda vez que al optar los demandantes  en su día por la resolución del contrato, es incongruente que reclamen unas rentas por el uso de una vivienda cuando ya no estaban esperando la entrega de aquella que era objeto del contrato de compraventa.

SEGUNDO.- Acreditada ha quedado la existencia del contrato con todo su contenido, así como el hecho de que la vivienda no fue entregada en el plazo previsto en el contrato, no sólo es que no fuera entregada, sino que no estaba concluida su construcción, lo que no tuvo lugar al menos hasta noviembre de 2008, fecha en que la dirección facultativa de la obra emitió el certificado de final de obra. La cuestión debatida queda constreñida a si ese desfase en las fechas previstas de entrega y la de puesta a disposición finalmente entraña un incumplimiento contractual de naturaleza tan esencial que determine la procedencia de la resolución que pretenden los actores.

A tenor del artículo 1124 del código Civil: “la facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las reciprocas, para el caso de que uno de los obligados cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de los daños y abono de intereses en ambos casos”.

Para que la acción resolutoria prevista en este último precepto prospere es necesario que se den una serie de requisitos, tales como la reciprocidad de las obligaciones, que se da en el caso del contrato de compraventa, contrato bilateral y sinalagmático que impone correlativas obligaciones a las partes, de entrega de la cosa al vendedor y de pago del precio al comprador; la exigibilidad de las mismas; el cumplimiento por parte del reclamante de lo que a él le incumben el contrato, y finalmente una voluntad rebelde y declara en el incumplidor.

En el caso presente resulta acreditada la existencia del contrato, así como el cumplimiento por parte de los demandantes, compradores, de la obligación de pago que les  incumbía hasta el momento en que decidieron resolver el contrato, pues, el pago del resto del precio no debía atener lugar hasta la entrega de llaves, actos para los que nunca fueron citados por la demandada.
Conviene partir del tenor literal de la cláusula sexta del contrato, que es el siguiente: “Se prevé iniciarlas obras de las viviendas de la presente fase, dentro del cuarto de los trimestres del año 2005. La finalización de las mismas está prevista en un plazo  de 20 meses desde dicho inicio, una vez finalizadas la Vendedora solicitara la licencia de primera ocupación y entregará el inmueble a la compradora en plazo de 3 meses desde la obtención de dicha licencia.

La entrega de llaves de los inmuebles objeto de esta compraventa se hará coincidir con el otorgamiento de la correspondiente escritura pública de compraventa. A tal objeto la Vendedora convocará al Comprador con al menos 10 días natural es de antelación, son señalamiento de día y hora.

Transcurrido dicho plazo, sin que se hubiese verificado la entrega, la parte compradora podrá optar entre seguir exigiéndole cumplimiento del contrato o la resolución del mismo en la forma y modo previsto en la Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación”.

Según el tenor literal de dicha cláusula parece que la fijación del plazo para construir la vivienda era una previsión, como bien manifiesta el demandado, sin embargo, tal interpretación no encaja con la naturaleza del contrato ni con la proscripción que el Código Civil hace sobre el cumplimiento de los contratos quede al arbitrio de uno de los contratantes, o dependa de un tercero, pues, de ser así se verían frustradas las expectativas de la parte de la que no depende dicho cumplimiento. Es evidente que al adquirir una vivienda en construcción los demandantes cuando menos pretendían satisfacer la necesidad de tener una y aun cuando estuvieran dispuestos a esperar el tiempo necesario para su construcción, no puede pretenderse que se les mantuviera esperando “sine die”, más aun cuando en el contrato se prevenía un plazo suficientemente amplio y desde que la promotora obtuvo la licencia de ejecución hasta la fecha prevista de terminación había aún mucho más plazo. De hecho en el contrato ni siquiera se condicionó la entrega al supuesto de que surgieran circunstancias de fuerza mayor no imputables al vendedor que le impidieran hacer entrega de la misma. La necesidad de tener una vivienda implica la expectativa de tener su uso en un plazo razonable , de tal manera que no puede admitirse que en el contrato se estipulara  tan sólo una previsión temporal, sin que pudiera exigírsele al vendedor dar incumplimiento a la obligación de entrega en ningún momento. Por ello, y a pesar de que en la cláusula se decía “se prevé” , ha de entenderse que se estaba pactando un autentico plazo para el cumplimiento de la obligación del vendedor recíproca a la del pago del precio por parte de los actores, que al menos en la parte que se les exigió por adelantado, sí cumplieron. podría llegar a considerarse incluso que es abusiva en los términos del actual artículo 85 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre por el que se aprobó el texto refundido de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, la cláusula discutida, al imponer a los comprobadores unos plazos de espera en la obtención de la posesión de sus viviendas incierto y que podría devenir excesivamente largo al sólo arbitrio del vendedor.

Así las cosas está claro que el demandado incumplió su obligación, y que en el plazo estipulado de entrega transcurrió mas que sobradamente, sin que conste que los demandantes expresamente aceptaran tal circunstancia y renunciaran  a la facultad re resolución que el propio contrato les ofrecía en la cláusula 6ª. Procede por ello estimar la demanda en cuanto a la petición de resolución del contrato, que conlleva la obligación del devolución de las cantidades entregadas a cuenta, tanto en virtud de los dispuesto en el artículo 1124 del Código Civil, como en el artículo 3 de la Ley 57/1968, y lo pactado en el contrato. Además deberá el demandado abonar los intereses legales que tales cantidades hayan devengado desde su desembolso y hasta su devolución, que en el momento de interponerse la demanda ascendían a 8.382,43€.

TERCERO.- Se reclama además una indemnización de daños y perjuicios, igualmente al amparo de los dispuesto en el artículo 1124 del Código Civil, la cual se concreta en las cantidades que en concepto de renta ha abonado los actores desde el momento en que les debió entregar la vivienda, dado que se han visto obligados a alquilar una para vivir. Ha quedado acreditado la realidad de los contratos de arrendamiento y las rentas abonadas, no impugnadas por el demandado, que sin embargo se opone a tal pretensión en cuanto considera que no hay obligación de abonar dicha indemnización, siendo suficiente con los intereses legalmente previstos, que sirven precisamente para satisfacer tales perjuicios. no es, sin embargo acogible tal pretensión por cuanto el artículo 1124 del C.c. permite con la resolución del contrato al exigir tanto la reclamación e intereses como la indemnización de daños y perjuicios, que en este caso están justificados, pues, parece caro que al no tener a su disposición la vivienda adquirida los demandantes tuvieron que alquilar una, y vinieron obligados al pago de unas rentas que de haber tenido su propia casa no habrían tenido que abonar con pérdidas de tales cantidades. En caso de haber tenido la vivienda, ciertamente habrían tenido que abonar el precio de la misma, pero al no tener que pagar las rentas, no fueron amortizando el precio de la casa, de manera que ese pago redundó su perjuicio.

Pretende el demandado que adoptar por la resolución el contrato, y no pretender ya obtener la posesión de la vivienda, carece de sentido que reclamen la indemnización en que consisten las rentas, sin embargo y a pesar de que en efecto no tuvieran ya interés en esa vivienda, lo que no podían hacer era adquirir otra sin saber si a la postre se declararía que la resolución por su parte era legítima. De haberla adquirido y de declararse improcedente la resolución de la compraventa, se habrían vistos obligados  a abonar el precio de dos viviendas. En definitiva, mientras no se ha declarado la legitimidad de la resolución, la única solución que les cabía era la de seguir en régimen de arrendamiento abonando las rentas, que a la postre han supuesto un gasto para ellos que no hubieran venido obligados a realizar de no ser por la conducta incumplidora del demandado.

Se opone el demandado a la cantidad reclamada ya que considera que no pueden exigirse rentas desde diciembre de 2007, puesto que si bien se pactó que se entregaría la vivienda pasados tres meses desde la obtención de la licencia de primera ocupación, es evidente que una vez solicitada, su obtención tardaría un tiempo, de manera que esos tres meses no se computarían desde la terminación dela vivienda. En este punto le asiste la razón, sin embargo no es posible saber cuál habría sido el tiempo de obtención de la licencia, puesto que no se pidió entonces, sino tiempo después, ahora bien, se puede aplicar el período de tiempo que transcurrió desde que en efecto se solicitó (tras el certificado de final de obra el 18 de noviembre de 2008) y hasta su concesión (febrero de 2009), que fue en concepto de rentas tres mensualidades (2.631 euros).

En todo caso deberían abonarse tanto las cantidades que se reclamaron en el momento de interponerse la demanda, como las que se han ido devengando durante el procedimiento (3.896 €), tal como se interesó en la demanda, pretensión que tiene amparo en lo dispuesto en el artículo 220 de la LEC.

CUARTO.- En cuanto a los intereses, el demandado deberá abonar los que la cantidad adeudad haya devengado desde la interposición de la demanda, al tipo del interés legal del dinero, a tenor delos dispuesto en el artículo 1100, 1101, 1108 y 1109 del Código Civil .

Las cantidades vencidas durante el procedimiento tan sólo devengarán intereses desde esta fecha, a tenor de lo dispuesto en el artículo 576 de la LEC.

QUINTO.- A tenor de lo dispuesto en el artículo 394 dela LEC y visto que la demanda no se estima en su integridad, no procede imponer las costas causadas a ninguna de las dos partes.

Vistos los preceptos legales citados y además de general y pertinente aplicación, por la autoridad que me confiere la Constitución Española,

FALLO

Que,  estimando en lo procedente la demanda que ha dado origen al presente procedimiento, interpuesta por la Procuradora Doña Carmen Hurtado de Mendoza Lodares, en nombre y representación de Don … … … y Doña … … .., contra URBAPRO ARQUITECTURA, URBANISMO Y GESTIÓN:

1.- Se declara resuelto el contrato privado de compraventa de fecha 27 de abril de 2005 suscrito entre ambas partes.

2.- Se condena a Urbapro Arquitectura Urbanismo y Gestión a que abone el demandante la cantidad de 44.569,23 euros en concepto de devolución de cantidades anticipadas, así como al pago de la cantidad de 8.382,43 € en concepto de intereses devengados.

Además deberá abonar los intereses que tales cantidades hayan devengado desde l interposición de la demanda, al tipo del interés legal de dinero.

3.- Se condena al demandado al pago de la cantidad de 3.896€ por las rentas abonadas durante el procedimiento y hasta esta fecha, cantidad que devengará el interés legal del dinero, incrementando en dos puntos desde la fecha de esta resolución.

4.- No procede imponer las costas a ninguna de las dos partes.

Notifíquese esta resolución  a las partes haciéndolas saber la misma no es firme y contra ella podrán interponer recurso de apelación para ente la Ilma. Audiencia Provincial de Madrid, en el plazo de cinco días hábiles a partir de su notificación, mediante escrito presentado en este Juzgado, preparándolo.

Dicho recurso no se admitirá a trámite además, si con carácter previo a su interposición no consta consignado en la cuenta de este Juzgado, nº 4150 0000 02 1347 09, entidad BANESTO, el preceptivo depósito por importe de 50 EUR  (Disposición Adicional Decimoquinta L.O. 1/2009, de 3 de noviembre), aportándose el resguardo del ingreso junto con el escrito de preparación del mismo. Si el ingreso se realizara mediante transferencia bancaria, el tipo y código concreto de recurso deberá indicarse después de especificar los 16dígitos de la cuenta (separado por un espacio).

Así por esta mi sentencia, de la que se expedirá testimonio para su unión a los autos, definitivamente juzgando en esta instancia, lo pronuncio, mando y firmo.