SENTENCIA

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO 5 TOLEDO

JUICIO ORDINARIO. RECLAMACIÓN CANTIDAD
AUTOS 425/09.
Don JESÚS …. contra la entidad ESMON GESTION INTEGRAL DEL SUELO, SL.

SENTENCIA NÚMERO /09

En Toledo, a dos de septiembre de dos mil nueve,

La Sra. Doña MARÍA YOLANDA BONILLA SÁNCHEZ, Juez del Juzgado de Primera Instancia número cinco de esta capital, ha visto los precedentes autos de juicio ordinario seguidos bajo el número 425/09, promovido por Don Jesús …, representado procesalmente por la Procuradora de los Tribunales Doña Mª Isabel Conde Gómez y asistido del Letrado Don Fernando Sánchez de la Llave, contra la entidad ESMON GESTION INTEGRAL DEL SUELO SL, representada por la Procuradora Doña Valle Rojas Cuarteto y asistido del Letrado Don Julio Luis Clemente González, sobre reclamación de cantidad de 62.504 euros y acción de resolución de contrato, más intereses legales y costas procesales, y en consideración a los siguientes.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- Con fecha veinticinco de marzo de dos mil nueve se presentó por la Procuradora Doña Mª Isabel Conde en nombre y representación del demandante Don Jesús …, demanda de juicio ordinario contra la entidad demandada en reclamación de cantidad de 62.504 euros con la consiguiente resolución del contrato, más intereses legales y costas, basando la misma en los siguientes hechos: 1º) que con fecha trece de noviembre de2006 ambas partes firmaron un contrato de arras penitenciales para la adquisición de un chalet sito en Noez, con las condiciones pactadas para lo que se acordó la perfección del contrato de compraventa por la cantidad de 156.263 euros, más el IVA, entregando el demandante una señal de 31.252 euros a la promotora, y teniendo validez la señal hasta el día en que se formalizase la escrituras pública; 2º) Que en la cláusula tercera de dicho contrato se pactó una pena por el incumplimiento conforme al artículo 1454 del CC, habiendo comunicado el 28 de enero de 2009 a la promotora la intención de resolver el contrato por la no entrega de la vivienda en plazo, solicitando el doble de la cantidad entrega, a lo que se opuso la parte demandada al entender que las arras tenían carácter de confirmatorias. Por lo que tras exponer los fundamentos de derecho que estimaba de aplicación, terminaba  suplicando se dictase Sentencia en la que: 1-Se declarase la resolución del contrato de arras penitenciales suscrito entre el demandante y la entidad demandada con fecha trece de noviembre de 2006; 2.- Se condenase a la entidad demandada al pago de 62.504 euros en concepto de devolución del doble de la señal entregada; 3.- Se condenase a la entidad demandada al pago de los intereses legales de 31.252 euros desde el día trece de noviembre de 2006 hasta su efectiva devolución, conforme a la Disposición Adicional Primera de la L.O.E.; 4.- Se condenase a la entidad demandada al pago de las costas del presente procedimiento.

SEGUNDO.- Mediante Auto de veintiocho de abril de dos mil nueve se admitió a trámite la demanda y se dio traslado a las partes demandada para que la contestase en el plazo de veinte días.

Con fecha diez de junio de dos mil nueve, la representación procesal de la parte demandada presentó escrito por el cual contestaba a la demanda, que se basaba en los siguientes hechos: 1º) En primer lugar, niega que las partes firmaran un contrato de arras entendiendo que firmaron un contrato privado de compraventa, sin que sea de aplicación el artículo 1454 de la CC, o en su caso, se pactaron las arras con carácter confirmatorio y no penitencial, derivándose del clausulado del contrato pactado, del precio de la señal; 2º) Por otra parte, alega que fue el demandante el que incumplió el contrato al no comparecer en la notaría cuando fue citado, sin que proceda la condena de intereses desde la fecha recogida por la parte actora. Tras exponer los fundamentos de derecho que estimaba de aplicación, terminaba suplicando que se dictase Sentencia que desestimase íntegramente la demanda con condena en costas.

TERCERO.- Mediante Providencia de uno de julio de dos mil nueve se citó a las partes para la celebración de la audiencia previa el día uno de septiembre de dos mil nueve, quedando en virtud del artículo 429.5 de la LEC, el procedimiento visto para Sentencia al haber propuesto las partes únicamente como prueba en el acto de la audiencia previa, la prueba documental, dejando constancia de su resultado en soporte videográfico bajo la fe de la Sra. Secretario Judicial, quedando los presentes autos en la mesa de esta proveyente para su pertinente resolución.

CUARTO.- En la tramitación de este procedimiento se han cumplido todas las prescripciones legales.

 

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- Con fecha veinticinco de marzo de dos mil nueve la parte demandante presentó demanda de juicio ordinario contra la entidad demandada en reclamación de cantidad de 62.504 euros y la consiguiente resolución del contrato pactado, más los intereses legales y costa, entendiendo que con fecha trece de noviembre de 2006 ambas partes firmaron un contrato de arras penitenciales para la adquisición de un chalet sito en Noez, acordándose la perfección del contrato de compraventa por la cantidad de 156.263 euros, más el IVA, entregando el  demandante un señal de 31.252 euros a la promotora, teniendo validez la señal hasta el día en que se formalizara la escritura pública, habiéndose pactado en la cláusula tercera de dicho contrato una pena por el incumplimiento conforme al artículo 1454 del CC. El 28 de enero de 2009 la parte demandante comunicó a la promotora la intención de resolver el contrato por la no entrega de la vivienda en el plazo, solicitando el doble de la cantidad entregada, a lo que se opuso la parte demandada al entender que las arras tenían carácter de confirmatorias. Por lo que se solicitaba que se dictase Sentencia en la que: 1.- Se declare la resolución del contrato de arras peniténciales suscrito entre el demandante y la entidad demandada con fecha trece de noviembre de 2006; 2.-Se condene ala entidad demandada al pago de 62.504 euros en concepto de devolución del doble de la señal entregada; 3.- Se condene a la entidad demandada al pago de los intereses legales de 31.252 euros desde el día trece de noviembre de 2006 hasta su efectiva devolución, conforme a la Disposición Adicional Primera de la L.O.E; 4.- Se condene a la entidad demandada al pago de las costas del presente procedimiento.

La parte demandada niega la reclamación de dicha cantidad, al entender que el contrato firmado es de compraventa o de arras confirmatorias pero nunca penitenciales, sin que se deba ala parte demandada el incumplimiento de contrato  y sin que deba los intereses legales reclamados desde el día trece de noviembre de 2006, sino en su caso, desde el día en que debió proceder a la devolución de la cantidad, solicitando la desestimación integra de la demanda con condena en costas a la parte actora.

SEGUNDO.- De conformidad con el artículo 217.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil corresponde al actor la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda, es decir, en este caso deberá probar que pactó con la parte demandada un contrato de arras con carácter penitencial, de tal modo, que ésta debe devolver el doble de la cantidad que entregó en concepto de arras penitenciales, al considerar que el contrato de compraventa lo incumplió la entidad demandada, teniendo en cuenta conforme al artículo 217.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que para la aplicación de estos artículos habrá que tener preséntela disponibilidad y facilidad probatoria que corresponda a cada una de las partes en el litigio. Al demandado, por su parte, le es de aplicación en la normativa probatoria lo dispuesto en el artículo 217.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ya que a él corresponde probar los hechos que extingan, impidan o enerven la eficacia jurídica de los hechos del actor, acreditando, por tanto, que no debe cantidad alguna, pues alega como hecho supuestamente enervador de la pretensión del actor que el contrato se incumplió por el demandante y que se pactó un contrato de compraventa o de arras confirmatorias pero en ningún caso penitenciales.

En el presente caso, hay que entender al contrario firmado entre ambas partes de fecha trece de noviembre de 2006 y aportado como documento número 2 dela demanda, el cual no ha sido impugnado por la parte demandada, donde consta efectivamente que las partes pactan un “contrato de arras” y en el apartado intervienen lo señalan como “presente contrato de arras penitenciales”, y en su clausulado es evidente que se ha pactado el carácter penitencial de dichas arras, ya que a pesar de que está llevando a cabo con la finalidad de una compraventa de dicha vivienda, recoge así que “Don Jesús … se compromete a realizar la compraventa de dicha vivienda, por lo que a la firma del presente contrato entrega una señal de 31.252 euros a la promotora, sirviendo este documento como recibo de pago de dicha cantidad”, pero lo que es más evidente el contenido del artículo 1454 del CC, que niega la parte demandada que se haya recogido en el contrato, figura claramente en la cláusula tercera “en el caso de resolución del presente contrato de arras por parte del comprador o de la propiedad, el comprador perderá la cantidad entregada y el vendedor la señal entregada hasta el día en que se formalice la escritura pública de compraventa, prevista para noviembre de 2008.

Así el artículo 1091 del Código Civil establece que 2el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes”, lo que conlleva la inalterabilidad del contrato (pacta sunt Servanda), imponiendo la obligatoriedad de lo convenido y consiguiente sujeción a sus efectos, determinada por la circunstancia de que las partes han aceptado libremente el contenido del contrato y las limitaciones que de él se derive, no siendo admisible que pueda quebrantarse la confianza que cada contratante ha suscitado en el otro con la promesa realizada, y así la fuerza obligatoria se proclama en el artículo 1278 del mismo cuerpo legal, entendiendo que los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, máxime en el presente caso donde la parte demandada se trata de una promotora, quien no puede alegar que desconociera el contenido de dicho contrato.

Las arras se entienden como la suma que sin implicar la totalidad del precio, entrega el comprador al vendedor en el momento de la conclusión del contrato. Se distinguen además dos tipos de arras las “confirmatorias”, que se entregan como prueba o señal de la celebración del contrato y las “penitenciales” o de desistimiento, que construye un medio lícito de desligarse las partes del contrato celebrado, mediante el abandono de las arras por quien las entregó o la restitución doblada por quien las recibió. El artículo 1454 del CC les atribuye carácter penitencial, al declarar que si hubiesen mediado arras o señal podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedora devolverlas duplicadas. El Tribunal supremo en Sentencias de 10 de febrerode1997 y 23 de julio de 1999, ha recogido que al dilucidar en cada caso el propósito de las partes cuando han intervenido en arras, es una cuestión interpretativa de la cláusula correspondiente; pero normalmente, y salvo que otra cosa constare, ha de entenderse que son confirmatorias y entregadas a cuenta del precio. Por tanto el criterio jurisprudencial es que salvo la voluntad de las partes resulte clara y precisa y esté rotundamente expresada en el contrato, haciendo constar la función penitencial de la suma desembolsada, cualquier entrega dineraria realizada por el comprador ha de reputarse como integrante del precio y pago parcial y anticipado del mismo, y en este caso, esta juzgadora entiende que se han pactado con claro sentido penitencial, ya que en el presente caso existe un contrato que firman ambas partes, y que por tanto tiene fuerza vinculante, y el carácter de las arras que se contiene en el contrato, pese a que en la cláusula segunda pudiera desprenderse que son confirmatorias, no es así pues en la cláusula tercera del contrato se recoge expresamente su carácter penitencial con las consecuencias que recoge el artículo 1454 del CC.

TERCERO.- Se trata de determinar partiendo de esta cláusula quién incumplió el contrato y por tanto a quién perjudica la aplicación de la cláusula expresada y el carácter penitencial de las arras entregadas. La cuestión está en determinar quien incumplió el contrato, pues en la cláusula cuartase recoge que la señal entregadas tendrá validez hasta el día en que se formalizará la escritura pública de compraventa, prevista para noviembre de 2008.

De la valoración conjunta de la prueba practicada se desprende, que la parte demandada no entregó la vivienda en el plazo pactado, esto es, no se efectuó la escritura pública en plazo establecido, como así lo reconoció ella misma en contestación al burofax enviado por la parte demandante de veintiocho de enero de2009. Por todo ello, y tras la valoración de la prueba existente, es por lo que procede estimarla demanda interpuesta, al considerar que las arras pactadas tienen carácter penitenciales y que fue la parte demandada la que incumplió el contrato pactado, si bien el contrato tenía una clara finalidad de compraventa, las partes han mostrado la disconformidad en cuanto la determinación del carácter penitencial o confirmatorio de las arras, debiéndola parte demandada devolver a la demandante la cantidad de 62.504 euros, declarándose resuelto el contrato pactado entre ambas partes el trece de noviembre de 2006.

CUARTO.- En cuanto a los intereses legales reclamados, la parte demandante ha solicitado los intereses desde el trece de noviembre de 2006, fecha en la que se pactó el contrato, si bien acierta la parte demandada al considerar que los intereses deben ser impuestos desde que se debió cumplir la obligación de devolver la cantidad, esto es, se devengarán los intereses legales desde el uno de noviembre de 2008, pues el precepto legal alegado por la demandante no guarda relación con los intereses a imponer, ya que la Disposición Adicional Primera de la L.O.E recoge “C) La devolución garantizada comprenderá las cantidades entregadas más los intereses legales del dinero vigentes hasta el momento en que se haga efectiva la devolución”, haciendo referencia a un seguro en caso de incumplimiento, por lo que se deben aplicarlos intereses legales del artículo 576 de la LEC desde el uno de noviembre de 2008.

QUINTO.- El artículo 394.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone que en caso desestimación parcial de la demanda cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, dado que se ha estimado parcialmente a pretensión en cuanto a los intereses legales reclamados.

Vistos los preceptos legales citados y demás procedentes que sean de aplicación.
FALLO

QUE DEBO ESTIMAR Y ESTIMO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por la representación procesal de Don Jesús …, contra la entidad ESMON GESTION INTEGRAL DEL SUELO SL, y por ende,  DEBO ACORDAR Y ACUERDO, tener por resuelto el contrato suscrito entre el demandante y la entidad demandada con fecha trece de noviembre de 2006, así como DEBO CONDENAR Y CONDENO a la entidad demandada ESMON GESTION INTEGRAL DEL SUELO SL, al pago de la cantidad de 62.504 euros (SESENTA Y DOS MIL QUINIETOS CUATRO EUROS) por los fundamentos anteriormente expuestos.

Igualmente la demandada ESMON GESTION INTEGRAL DEL SUELO SL, deberá abonar los intereses legales de 31.252 euros desde el día uno de noviembre de 2008 hasta su efectiva devolución.

Todo ello sin efectuar pronunciamiento de condena en las costas causadas en el presente procedimiento.

Inclúyase la presente resolución en el libro de sentencias dejando en las actuaciones testimonio, haciéndose saber a las partes que cabe RECURSO DE APELACIÓN  ante la Ilma. Audiencia Provincial de Toledo, debiendo prepararse el mismo por medio de escrito presentado en este Juzgado en el plazo de cinco días hábiles contados desde el día siguiente de la notificación, limitado a citar la resolución apelada, manifestando la voluntad de recurrir, con expresión de los pronunciamientos que impugna.

Así por esta mi Sentencia, la pronuncio, mando y firmo, Doña MARÍA YOLANDA BONILLA SÁNCHEZ, Juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Número Cinco de Toledo y su partido, con competencia en materia de Violencia de Género.