Ley de Ordenación de la Edificación
Definición Legal
La Ley de Ordenación de la Edificación (en adelante L.O.E.) tiene por objeto regular los aspectos esenciales del proceso de la edificación, estableciendo las obligaciones y responsabilidades de los agentes intervinientes, asegurando su calidad mediante el cumplimiento de los requisitos básicos de edificio, dispuestos en el art. 3 de la L.O.E.: funcionalidad (posibilidad de utilización adecuada, accesibilidad, acceso a servicios de telecomunicación, audiovisuales…), seguridad (estructural, en caso de incendio, de utilización) y habitabilidad (higiene, salud, protección medioambiental, aislamiento térmico y acústico, ahorro energético…).
Los agentes de la edificación responderán frente a los propietarios y terceros adquirentes de los daños materiales ocasionados en el edificio por vicios o defectos constructivos dentro de los plazos de garantía: diez, tres o un año, según la gravedad del daño, ya sea estructural, de habitabilidad o de acabado. Y estos daños del edificio serán siempre imputables a los agentes de la edificación salvo, “si se prueba que aquellos fueron ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el perjudicado” (art. 17.8 de la L.O.E.).
Tipología de daños y plazos de garantía
Daños Estructurales
Daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio (art. 17.1.a de la L.O.E.). Los daños estructurales son los únicos que obligatoriamente deben estar cubiertos por un seguro de daños que debe suscribir el promotor en beneficio de los futuros propietarios por un plazo de 10 años.
Plazo garantía: 10 años desde la firma del acta de recepción.
Daños de Habitabilidad
Daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad (art. 17.1.b de la L.O.E.). Este tipo de daños son los más comunes y, en ocasiones, de difícil solución: filtraciones, humedades, falta de aislamiento térmico o acústico (ruidos), mal funcionamiento de las instalaciones…
Plazo garantía: 3 años desde la firma del acta de recepción.
Daños de Remate
Daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras” (art. 17.1.b L.O.E.), imputables al constructor, por ser defectos puntuales de pura ejecución (pequeñas fisuras en paramentos, fallos de pintura…).
Plazo garantía: 1 año desde la firma del acta de recepción.