Plazo de Garantía y Prescripción en la L.O.E.
Plazo de Garantía (art.17 de la L.O.E.)
Los agentes de la edificación responderán por daños materiales ocasionados al edificio dentro de los diferentes plazos legales de garantía computados desde la fecha de recepción de las obras, sin reservas o desde su subsanación de las deficiencias recogidas en el acta.
Estos plazos son fijados por la Ley conforme a la tipología del defecto constructivo:
Plazo de Garantía Decenal
Los agentes de la edificación responderán “Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio”. Los daños estructurales son los únicos daños cubiertos por un seguro de daños que obligatoriamente debe suscribir el promotor en beneficio de los nuevos propietarios (art. 19 de la L.O.E.)
Plazo de Garantía Trienal
Los agentes de la edificación responderán “Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad”.
Plazo de Garantía Anual
“El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año”.
Los referidos plazos de garantía deben computarse desde la firma del acta de recepción de la obra, definida en el art. 6 de la L.O.E. como “…el acto por el cual el constructor, una vez concluida ésta, hace entrega de la misma al promotor y es aceptada por éste. Podrá realizarse con o sin reservas y deberá abarcar la totalidad de la obra o fases completas y terminadas de la misma, cuando así se acuerde por las partes”.
Plazo de Prescripción Acciones (art.18 de la L.O.E.)
Definición Legal
“Las acciones para exigir la responsabilidad prevista por daños materiales dimanantes de los vicios o defectos, prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños…”, con independencia de la tipología o gravedad del daño.
Todos los plazos de prescripción admiten interrupción mediante reclamación fehaciente a las agentes (art. 1973 del Código Civil), reiniciándose el plazo de dos años desde la notificación del requerimiento. Para evitar perjudicar las acciones judiciales contra los posibles responsables, debemos remitir burofax a cada uno agentes de la edificación, con certificación de texto y acuse de recibo, enumerando y detallando los defectos y daños producidos en el edificio (viviendas o zonas comunes de la comunidad de propietarios), cuando éstos se manifiesten y, siempre, antes de transcurrir el plazo de dos años, de este modo evitaremos las prescripción de las acciones para reclamar la subsanación de los defectos, si los agentes desatendieran su obligación y no repararán los daños de forma definitiva. Deberemos remitir nuevas reclamaciones a todos los agentes (burofaxes) antes de trascurrir otros dos años desde la última notificación, para volver a interrumpir la prescripción y reanudar el plazo.