Otras Cuestiones de Interés para Afectados por Defectos de Construcción
Plazo de Prescripción de las Acciones
El art. 18 de la L.O.E. dispone que las acciones para exigir responsabilidades por daños materiales dimanantes de defectos constructivos prescribirán en el plazo de dos años computados desde que se produzcan dichos daños.
El plazo de prescripción se interrumpe por ejercicio ante los Tribunales o por reclamación extrajudicial (art. 1.973 Código Civil). Por ello, recomendamos que una vez producido o detectados los defectos, el usuario remita burofaxes, con acuse de recibo y certificación de texto, al promotor, al constructor, al arquitecto Director de Obra y al arquitecto técnico Director de Ejecución enumerando y detallando los daños del inmueble. Desde la fecha del requerimiento e interrupción del plazo, éste comienza de nuevo a computarse, siendo recomendable enviar nuevos burofaxes cada año así acreditaremos la persistencia de los defectos, su evolución o nuevos daños que puedan aparecer. Esta cautela evita perjudicar futuras acciones judiciales que, irremediablemente, prescribirán a los dos años desde la producción del daño sin efectuar ningún tipo de reclamación. Esta alerta debe extremarse en Comunidades de Propietarios donde es habitual delegar en terceros la responsabilidad de comunicar las deficiencias de la edificación, donde es suficiente para interrumpir la prescripción la reclamación fehaciente realizada por el Presidente o el Administrador de Fincas detallando los daños del edificio, tanto en zonas e instalaciones comunes como en viviendas o zonas privativas.
¿Diferencias Entre el Plazo de Garantía y Plazo de Prescripción?
Suele ser habitual para el consumidor confundir ambos plazos, hasta el punto de sumar ambos periodos para posibilitar el ejercicio de acciones cuando, quizás, ya ha caducado el plazo de garantía o ha prescrito la acción.
Estos plazos tienen diferente naturaleza jurídica. El plazo de garantía (art. 17 de la L.O.E.) concierne al periodo de tiempo de producción del daño para ser imputable a la responsabilidad de los agentes de la edificación. Existen tres plazos diferentes según la gravedad del daño: 1 año (daño de remate), 3 años (daño de habitabilidad) y 10 años (daño estructural). Este plazo de caducidad se computa desde la fecha del acta de recepción. Si un daño se produce expirado el plazo de garantía no será reclamable a los agentes de la edificación.
El plazo de prescripción es el tiempo que otorga la Ley para el ejercicio de acciones que, en defectos de construcción, será de 2 años desde la producción del daño (art. 18 de la L.O.E.). Reiteramos, este plazo admite interrupción mediante reclamación extrajudicial a cada uno de los agentes de la edificación y, desde la notificación del requerimiento, renovamos el plazo y volvemos a computar los 2 años.
¿Qué Sucede si han Transcurrido los Plazos para Reclamar?
En el supuesto producirse el daño caducado el plazo de garantía o perjudicado el plazo de prescripción de la Ley de Ordenación de la Edificación, únicamente podríamos reclamar al promotor en base a su responsabilidad contractual que se extiende durante de 5 años (art. 1964 Código Civil) computados desde la firma de la escritura pública de compraventa. No obstante, esta reclamación por responsabilidad contractual del vendedor siempre tendrá un resultado más incierto, siendo recomendable que el afectado reclame, de ser posible, dentro de los plazos de garantía y prescripción anteriormente expuestos.
¿Qué Pasa si el Promotor o Constructor Realiza Reparaciones y Estas No Resultan Efectivas?
Si los agentes de la edificación atienden las reclamaciones y ejecutan reparaciones, será esencial que éstas queden documentadas, mediante parte de trabajo o similar donde se recoja el objeto de la intervención y su fecha. Es imprescindible, en muchos casos estás actuaciones se limitan a parchear o encubrir los daños subsistiendo las causas que lo originan e. inevitablemente, la patología se reproducirá al cabo del tiempo. Pues bien, si los daños subsisten los plazos de garantía y prescripción se contarán desde la fecha en la que se hicieron reparaciones, hecho relevante que debemos acreditar si planteamos futuras reclamaciones.
¿Cómo Actuar si hay Varios Vecinos Afectados?
En aquellos supuestos donde los defectos de construcción afectan a varias viviendas, lo más recomendable será plantear una reclamación conjunta por los propietarios afectados, además de unir fuerzas frente a los agentes responsables, sin duda, supondrá un ahorro en costes tanto en lo referente al informe pericial como a los honorarios de defensa jurídica.
¿Qué Hacer en Comunidades de Propietarios, cuando los Daños Afectan a Elementos Comunes y a Elementos Privativos de las Viviendas?
Normalmente cuando un edificio padece defectos constructivos, las patologías se manifiestan tanto en elementos comunes como en viviendas, de hecho, es habitual que defectos cuyo origen residen en zonas comunales, los daños se manifiesten y afecten a elementos privativos (filtraciones de cubierta, falta aislamientos en fachada, deficiencias en instalaciones…). En cualquier caso, el administrador o el Presidente de la comunidad pueden reclamar a los agentes de la edificación la reparación de todos los daños del edificio, comunes o particulares. De no obtener la debida respuesta o si las obras de reparación son infructuosas, será la comunidad de propietarios en Junta quien deba contratar a un despacho de abogados especializado en defectos de construcción y a un perito especialista en patología constructiva para dictaminar los daños. Este informe pericial es imprescindible para negociar con los agentes la rehabilitación del edificio o, de no existir voluntad de acuerdo, interponer la correspondiente demanda judicial.
El Presidente de la comunidad de propietarios está legitimado para interponer acciones judiciales contra los responsables de los daños materiales, tanto en elementos comunes como viviendas/locales, siempre que el acuerdo se adopte por mayoría en Junta de Propietarios, debidamente convocada al efecto y ningún propietario individual se oponga en el acto de la Junta al ejercicio de acciones de reclamación en su vivienda o local.
Todos los daños del edificio derivan del mismo Proyecto de Ejecución y Licencia de Obra, por tanto, podremos acumular todas las acciones en un único procedimiento judicial, para unir pruebas y defensa ante el mismo Tribunal que, finalmente, dictará sentencia sobre el conjunto de daños demandados. Como es lógico, la acumulación de acciones supondrá un ahorro de costes para la comunidad de propietarios en general y para los propietarios afectados en particular.
¿Qué Acciones adoptamos si Además de Defectos Comprobamos Incumplimientos Respecto a la Memoria de Calidades Ofertada o Publicitada?
Es también habitual que a los defectos de construcción del inmueble se sume una merma de las calidades ofertadas por el promotor. En este aspecto debe recordar el adquirente que la memoria de calidades del contrato de compraventa es vinculante para el vendedor, así como los folletos promocionales. Este incumplimiento del contrato pueda dar lugar a una reclamación individual o acumulada a la demanda de daños constructivos, en este último caso la acción únicamente la podremos dirigir contra el promotor.